中房报记者 田傲云 北京报道
在全国整体房地产市场低迷之际，成都楼市表现出独特的韧性和活力。
1月17日，国家统计局发布的12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，12月70城中仅7个城市新房价格指数环比上涨，较11月份减少了2个；新房价格环比下跌的城市达62个，下跌城市数创2015年2月以来新高。
在这份整体并不乐观的数据中，成都楼市表现依旧亮眼。
根据数据，成都2023年12月新建住宅销售价格环比微升0.1%，已连续上涨24个月；与2022年同期相比，这一增长率达到了4.9%。
在二手房市场方面，尽管成都12月的二手住宅销售价格环比下降1.5%，连续第六个月下跌，但与2022年同期相比，仍录得0.5%的增长，成为全国70个城市中唯一一个同比上涨的城市。
成交量也在节节攀升。根据成都市住房和城乡建设局数据，2023年成都商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7%；二手房则更为火热，成交量首次超过20万套，达到22.1万套，同比增长68%。此外，二手房与新房市场的份额差异进一步扩大，新房占比仅约39.8%。
“长期以来，成都房地产市场相对平稳健康，但2023年的发展确实超出了我们的预期。”成都资深房地产研究人士郭洁如是说。
成都作为西南区域核心城市，由于人口持续高速涌入，置业需求充足，这对住房需求产生了显著的推动作用。
“一买一卖”下的成都楼市
赵峰，是一名成都本地的年轻工程师，和未婚妻李晓住在成都龙泉一套较新的住宅。随着他们计划明年结婚，二人开始考虑为新生活寻找一处更理想的住所。
“疫情之后，市场的反应出乎意料，我们原以为市场会陷入低迷，但实际上却很活跃。我们部门有好几位同事去年都抓住了低利率的机会购买了房子。” 赵峰在接受记者采访时分享道，尽管龙泉有着宁静和亲切感，但他们认为市中心的生活更为便捷，尤其是在节省通勤时间和享受更丰富的生活配套方面。
与此同时，张涛和他的妻子刘芳住在成华区双林路的一套带有花园的97平米顶楼老房子里。随着两个孩子的成长，他们开始考虑搬迁到一个更宽敞的居所，经过深入的市场调研，他们决定出售现有的房子，并将目光投向了成都市中心的新开发项目。
赵峰和李晓在寻找新家的过程中，偶然发现了张涛家的二手房出售信息。这套位于成熟社区的房子虽然略显陈旧，但面积适中，价格公道，且地理位置优越，周边配套设施完善。
“尤其是这个花园，对我们而言简直是锦上添花，我们可以在这里举办小型派对，甚至只是在那里放松都很惬意。”李晓兴奋地说。
“尽管位于市中心，但拥有这样一个小花园，我们既能享受城市生活的便利，又拥有了一片属于自己的小天地。”赵峰补充说道，他们的新家离万象城和太古里都非常近，上班只需步行20分钟，对他们来说，能买到这样的房子感到非常幸运。
出售龙泉的住宅后，加上一些积蓄，赵峰和李晓最终以全款97万元买下了这套双林路的房子。搬入新家后，他们立刻开始了对房子的装修改造。“虽然这房子年岁稍长，但它承载着我们的故事和未来。”赵峰感慨地说。
而张涛一家则用这笔钱加上他们的积蓄，在成都高新区购买了一套140平方米的新房，总价接近400万元。“高新区不仅生活设施完善，而且教育资源丰富，对孩子的未来成长极为有益。”张涛表示。
赵峰和张涛一买一卖的故事，是成都楼市目前的缩影。
成都的一位资深房产中介李明表示，近年来，成都的房地产市场经历了显著变化。尤其是二手房成为了许多刚需购房者的首选。这主要是因为二手房通常位于成熟社区，交通便利，生活配套完善，更符合刚需客群的实际需求。
他还提到，对于像赵峰这样的年轻购房者而言，选择二手房不仅能满足他们对生活品质的追求，也是一个性价比较高的选择。“同时，随着城市扩张和新区的开发，许多改善型客户开始转向新开发的住宅项目，这些项目通常提供更大的空间和更好的教育资源。”
郭洁表示，成都的房地产市场已经进入了存量房时代，这从连续两年二手房成交量超过新房的数据中可以看出。她还提到，刚需客群成为购房的主力军，支撑起了二手房市场。这些交易不仅释放了资金，还促进了大量改善型客户向新房市场的迁移，形成了一个健康的市场循环。
从数据上看亦可以佐证。克而瑞地产的研究统计显示，自2022年下半年起，二手房的月成交量创下历史新高。“成交主力是总价150万元以内、面积90平方米左右的房子。”研报指出，这反映了市场的真实购买力。
一位成都本土开发商表示，成都楼市的这种变化反映了市场的成熟和多样化。“开发商现在更加注重项目的品质和配套设施，以吸引改善型客户。同时，我们也注意到了刚需客群对二手房市场的强劲需求，这促使我们在市中心和成熟区域开发更多高性价比的项目。”
市场或回落至2022年水平
成都作为西南区域核心城市，由于人口持续高速涌入，置业需求充足，这对住房需求产生了显著的推动作用。多重优势叠加之下，成都楼市展现了强大的人口吸引力，为市场提供了重要的支撑。
但进入2023年6月，市场开始显现疲软迹象。诸葛找房数据显示，2023年6月，成都新建商品房成交13515套，较上月减少2718套，环比下降16.7%，同比上涨4.4%；二手房成交17411套，较上月减少3384套，环比下降16.3%。
直至“9·26”新政策出台，为市场带来短期强刺激，使得四季度市场再次迎来上行趋势。然而，2024年伊始，成都房地产市场似乎又显得相对疲软。
对于楼市的这种疲软现象，多位受访人士称这是正常的市场周期性波动。“房地产市场本质上是周期性的，不可能永远只有上涨，也不可能一直下跌。它是呈现小周期的波峰波谷交替出现的过程。”郭洁解释说。
她还提到，许多购房者对于今年的收入不确定性较多，经济的不确定性使得许多购房计划被搁置。
李明也表示，从这半个月来看，二手房的销售仍然高于新房。“大约高出一倍，但市场整体呈现疲软态势，不少客户为了能尽快成交，选择降价销售。”
另一位房企人士也表示，目前市场的回暖程度不一，尤其是近郊和远郊项目情况仍然一般，这些区域仍在进行价格战，依靠渠道带客来推动销售。“今年以来确实有部分项目去化较高，但并非所有售楼处都人山人海，个别核心区域楼盘热销并不具有普遍性。”
该房企人士还表示，成都楼市仍处于调整通道，市场信心依然不足。“现在大家都在急于回血，通过销量回笼现金流，楼市整体复苏仍需时日。”
对于2024年成都楼市的前景，上述房企人士表示，2024年楼市可能会持续体现出分化的特征，市中心和一些热门板块的新房和改善型住宅可能会保持相对稳定的需求，但在一些郊区和新开发区域，市场可能会出现更多的波动。
此外，该房企人士还强调了新房市场的竞争将更加激烈，特别是对于高端和豪华住宅项目。由于市场的趋向成熟，购房者的选择更加多样化，房企需要不断创新，以满足市场的需求。
鉴于当前经济大环境，郭洁预测市场可能会比2023年更为疲软，甚至回落至2022年或更低水平。她认为，2023年市场的超预期表现可能已经释放了大部分需求和政策利好，如果今年的经济和收入预期不佳，市场很难持续去年的繁荣态势。
（文中购房者和中介人士均为化名）
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