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华发股份折戟京城?当初溢价拿地,如今项目交付遭集体投诉

2023-02-01    来源:凤凰网房产

近日,华发股份相继发布2021年财报和2022年度第一季度报,并在年报中表示,公司面对严峻复杂的外部环境保持战略定力,坚持把销售作为核心要务,2021 年实现销售 1218.9 亿元,销售面积 468.8万平方米,华东、珠海、华南协同发力的格局业已成型,其他区域表现稳定。

但不容忽视的是,近年来该公司所投资建设的项目问题频出,最近随着北京区域“华发中央公园”项目的交付,也遭到了该小区多位业主的集体投诉。据悉,当年华发股份为进军北京市场溢价拿下的该项目地块,但今年交付后暴露出的质量问题令人触目惊心,不仅有楼体外立面出现扭曲状,且全部楼栋均未做散水处理,诸多业务房间内墙体地面空鼓,有业主投诉其偷工减料、以次充好,甚至还存在部分工程不符合行业标准的情况。

实际上,华发存在问题的项目并不局限于北京区域,关于华发建筑质量不达标的投诉事件在其国内诸多项目中也并不少见,华发股份此前努力多年树立的良好品牌形象,已被其暴露出的各种问题按在地上不断摩擦。

当年溢价抢滩北京市场今日项目交付“机关算尽”

时至今日,许多业内人士依旧对华发股份高调进军北京市场的过往记忆犹新。那是2018年的11月26日,华发股份高调“参赛”北京地区5宗土地的竞拍,最终击败金茂、中铁建、中铁诺德等多家大型房企,以总价25.34亿元的竞拍价成功摘得位于北京房山良乡大学城附近的17-02-10、09地块,溢价率为2%,企业进入北京市场的决心由此可见一斑。随后,该地块被开发成占地54538?,总建筑面积248514?,总户数约1116户的“华发中央公园”小区。

但开发过程并非一路坦途。“房山项目在建设过程中,也遇到一些问题。”华发俞卫国曾经这样告诉媒体,“比如,2019年拿预售证,过程曲折艰辛,花费了多倍努力。本来预售证可以在9月底拿到,受政府管控影响,被延后到10月8日才到手。原计划是国庆黄金周开盘,后来调整到国庆后第一个周末。”之后,北京又接连受到两波疫情影响,该项目的销售期也被无限拉长,好在北京市的刚需群体足够庞大,所建房屋历时两年多终于售罄。

不过对于因为信任企业品牌而在“华发中央公园”置业的业主来讲,麻烦从交房之日起便接踵而至。其中最能体现华发股份“心机”的,为企业在房屋交付时间问题上弄虚作假。

根据业主提供的资料显示,购房合同中约定该项目必须于2022年3月31日进行交付,如逾期在60日之内,则于交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。于是该项目开发商北京华发永盛置业有限公司(以下简称:华发永盛置业)于3月18日便向所有业主邮寄了《交付通知书》,称将于2022年3月29日至3月30日期间办理交付手续,但通知书中同时又表明,“按照疫情防控需要错锋交付,会在入往前电话确认办理手续的具体时间。”

也正是因为通知书中这句话,该项目大部分业主的收房时间被推迟到4月5日至10日,甚至更晚。如此一来,华发不仅无需承担违约金,还可以顺理成章地延时交房。

最让购房者不满的是,自己按照通知时间前去收房,却被告知必须先交纳所有款项及一年物业费后才有资格验房、收房,但为了早日拿到新房钥匙,大部分家庭都选择了隐忍,但糟心的事也随之而来。

多位业主表示,小区在办理完收房手续后经常会无缘无故停电,就连电梯也会在一天突然停止运行多次。其中一位七号楼业主说,有一天自己在搬运货物的过程中电梯突然停止运行,而且电梯内完全没有信号,电梯紧急呼救系统也形同虚设,最后还是其他业主发现电梯停运通知了物业人员,但还是等了一个多小时才有人前来处理。“当时腿都吓软了,很长一段时间内都没敢再乘坐电梯。”这位业主表示。由于类似事件时有发生,更多人开始选择爬楼梯回家,不过正如多位业主所说,这对于家住高层、又需要搬卸重物的住户来说,简直是一场噩梦。

奇怪的是,物业方面对于电梯三番五次突然停止运行的原因总是三缄其口,直至小区内张贴了“关于小区国网调试送电的温馨提示”之后,各位业主才了解到原来华发中央公园此前一直为临时用电,这也是造成电路不稳频繁停电的根本原因。

根据相关法律规定,以及购房合同中的约定,房屋交付时需要做到供电纳入城市供电网络并正式供电;燃气完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应。如此说来,华发中央公园直至4月26日才达到交付标准,而此前接近一个月的时间都可以视为违规交付。

多处建设不符合行业标准房屋质量被称“豆腐渣”

华发中央公园的业主认为,该项目更为严重的问题当属主体结构存在隐患,为核实真实情况,笔者也对小区进行了实地探访。

首先从外部来看,位于小区西侧的七号楼外墙体出现了明显的“扭曲”(如图)。而造成楼体扭曲的原因,以及后续会不会影响到整栋楼的稳定和安全,至今没有人给合理解释。

扭曲的七号楼

其次,该项目所有楼体下方都未做散水处理(如图)。散水,即指房屋外墙四周的勒脚处(室外地坪上)用片石砌筑或用混凝土浇筑的有一定坡度的散水坡,其作用是迅速排电勒脚附近的雨水,避免雨水冲刷或渗目录地基,防止基础下沉,以保证房屋的耐久性。根据《中华人民共和国国家标准建筑地面设计规范》要求,散水的宽度宜为600mm―1000mm;当采用无组织排水时,散水的宽度可按檐口线放出200mm―300mm;散水的坡度宜3%―5%。当散水采用混凝土时,宜按20m―30m间距设置伸缝。散水与外墙交接处宜设缝,缝宽为20mm―30mm,缝内应填柔性密封材料;当散水不外露须采用隐式散水时,散水上面覆土厚度不应大于300mm,且应对墙身下部作防水处理,其高度不宜小于覆土层以上300mm,并应防止草根对墙体的伤害。

未作散水处理

由于笔者走访的时间,北京刚刚经历了两场非常小的降雨,但各楼体下面已经肉眼可见的出现在空洞,而一旦当地降雨量加大,这些未做任何处理的散水区也将遭受进一步冲刷,届时是否会引发楼体塌陷等安全问题,尚需要华发方面给出进一步处理及解释。据了解,该小区住户曾针对上述问题向物业方面递交书面申请,请求开发商对采取补救措施,但均未获反馈和受理。

此外,该小区公共区域内的路面也已经出现了多处塌陷(如图),大家纷纷质疑造成塌陷的原因是小区硬化工作不到位。

地面肉眼可见塌陷

从出行方面来看,受影响最大的当属3号楼住户,作为通往该楼入户大门的唯一且必经之路,人行安全通道最窄的地方仅有1.2米,完全无法满足《城市居住区规划设计标准》中“居住街坊内附属道路的规划设计应满足消防、救护、搬家等车辆的通达要求,并应符合主要附属道路至少应有两个车行出入口连接城市道路,其路面宽度不应小于4.0m;其他附属道路的路面宽度不宜小于2.5m。”的规定。

由于该项目属于“精装房”交付,本该做到收房即入住,但正如一位业主所述,”大家从打开房门的那一刻起,便仿佛进入了灾难现场。入户门变形无法顺利开合、门框与墙体之间存在巨大缝隙、厨房卫生间墙砖地砖空鼓等等都问题都已经多到让人无语,而且还只能将其视作正常,毕竟这些问题后期还可以进行二次修复。但墙体不直(如图)、墙体二次结构裂缝等问题却让人很难自行修复。“

窗户到墙角的距离误差达5厘米

不仅如此,由于室内装修所用材料质量堪忧,又存在偷工减料等情况,部分业主无奈之下只好选择了拆除重装。这样一来,不仅使住房成本大幅提高,还发现了诸多隐藏的问题。如:地面平整度不够,水平高度误差过大;厨房橱柜不仅没有背板,而且隐藏部分既未粘贴瓷砖,还存在使用垃圾填充的问题。

地面通过靠尺检测,误差范围达10?,甚至12?

橱柜背后

同时,由于大部分住户发现油烟机无法正常排烟,经咨询业内人士才发现小区内使用的全部为市场上早已淘汰的机型,不仅噪音大而且排烟效果极差。更为严重的是,建设方预留的烟道口完全未做封闭处理,甚至连最后的封口工作都没做,让业主即使自费修复都很难操作。

毫不规范的烟道口设计

也正是由于整个项目的各类管口设计不够规范,导致七号楼一单元20层住房发生漏水事故时,楼下19层的住户全部被淹。且一旦业主全部入住后再次发生漏水情况,所有楼下住户都有可能无辜受牵连,并导致危害及损失成倍增加。

如果说上述问题均属于建筑质量问题,那么发生在三号楼一位住户家中的问题便可以上升至职业操守层面。据该业主介绍,自己计划将木地板拆除后重装,结果闻到了浓郁的恶臭味道,最后发现竟然是来自地面上已经风干的粪便(如图),此事让他们恶心不已,不禁让他对华发施工人员的素质产生了严重质疑,而那些未对地板做拆除的业主,通过他的遭遇也就此产生了担忧情绪。

另一位业主则在拆除地板后发现,本应该铺设在地下的地暖管道,已经从地面曝露出来。而根据建筑施工规范要求,地暖的铺设需要先在楼板层铺设绝热层,使用厚度在2cm的高发泡聚乙烯材料,有效的防止热量向下扩散。然后要在绝热层上铺设一层1mm厚的铝箔,然后在铺设管材的同时用卡钉固定。接着还需要使用豆石混凝土进行回填,厚度约为管上2cm左右,最后在铺地板之前还需要一个找平层,厚度通常在2cm。这样算下来,从管道上方到地面的厚度至少要4cm左右才能达标。

地板拆除后可见暖气管道及粪便

多省份项目遭集体投诉企业品牌形象逐步坍塌

令人感到悲哀的是,直至发稿,北京华发中央公园项目的业主仍在苦苦等待各种问题的修缮与解决,并且始终未能获得开发商方面提供的“建筑施工图”。而此时华发在北京大兴区与中冶、信达两大国企联合开发的德贤华府项目已经进入了紧锣密鼓地销售阶段,且据销售员介绍,该楼盘的建设和销售事宜由华发全权负责。只是不知道该号称是“大兴品质标杆大盘”的新项目,在华发的操盘之下最终又会以怎样的质量进行交付。

之所以会产生这样的担忧,在于北京业主的遭遇仅为冰山一角。要知道,这家多年稳坐珠海“地产一哥”宝座的企业于2012年便开启了在全国范围内的战略布局,而随着企业版图的扩张,企业所暴露的问题也越来越多。

以武汉为例,华发自2013年入驻武汉市场,但其在当地开发的多个项目均被曝出精装修货不对板、严重减配、以次充好、开发商对样板间进行虚假宣传等问题,其中华发四季项目更是因为开发商“蓄意降价”“漏水渗水”“内墙开裂”等诸多问题遭业主喊话退房。

而该公司在沈阳开发的华发全运首府也被曝出部分建筑设施未按工程图纸设计、消防栓内消防水袋未按要求悬挂,防火门掉漆严重,电梯间无任何质量年检标志等问题,且有《中国房地产报》记者在实地走访过程中发现,由于项目未做土建垫层,园区内多处井盖腐蚀严重,且绿化带存在裸露电线。不仅如此,该园区内连塑胶跑道都是假的,经查验发现没有任何塑胶材质,仅是在混凝土上刷了一层漆,把“经济账”算到这个程度的,恐怕也只有华发了。

去年三月份,华发旗下子公司青岛华灿置业有限公司在胶州市建设的华发.紫金峰景项目,却因存在未按照规定办理工程质量监督手续,未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自开工等原因,连续收到胶州市住房和城乡建设局开出的罚单,处罚金额总计超过16万元。而该公司在山东即墨市开发的华发四季项目,更是在还没有拿到预售许可证的情况下,就被诸多媒体、电视台爆出必须让顾客验资才会被通知认筹购房,被媒体评价为“玩尽套路,实力坑骗消费者”。

有分析人士认为,华发股份的项目质量问题频出,或许与企业无序扩张及负债高企有关,针对企业在负债方面存在的问题,我们将继续关注。

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