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从观望到出手,11月北京二手房成交量触底回升

2021-12-03    来源:新京报

  11月,北京二手房市场出现“拐点”,成交量结束4个月的连降态势,环比上扬。

  在刚刚过去的11月,持续降温的北京二手房市场迎来了转机。从网签数据来看,11月,北京二手房市场成交量结束4个月的连降态势,环比出现上扬。不过,11月二手房成交量不足12000套,也仅好于10月,市场形势并没有出现本质性改变,仍处于震荡调整期。

  业内人士预计,随着部分刚需购房需求的释放,接下来北京二手房市场成交量或将有所回升,但涨幅不会太大。

  从观望到出手,购房意愿逐步加强

  进入11月,随着业主报价持续松动,购房者议价空间增大,部分购房者选择出手,80后的张凯就是其中之一。

  张凯在北京工作已有多年。今年初,他说动父母,陆续将老家山东潍坊父母名下的3套房产出售。随后几个月,他奔走于房山、通州、朝阳定福庄等区域看二手房。11月,张凯终于在朝阳区垂杨柳买了一套65平方米左右的二手房,总价约360万元。

  张凯出手买房并非个例。实际上,在之前观望的购房者中,选择在11月出手买房人数有所增多。

  21世纪不动产首开幸福广场店店东姚学松告诉记者,其负责的门店处于工体商圈,自11月开始,能明显感受到观望的客户开始出手了,且购房意愿也较此前加大,“一位看了一年多房子的客户,中间经历了几个月的观望,他最近感觉市场比较明朗,便果断在11月出手买房。”

  “从常营商圈近两周成交来看,11月常营二手房成交量迎来一波上升行情。在此之前,从7月到10月,整体市场基本属于停滞状态。”21世纪不动产褡裢坡地铁店店东崔国胜表示,近两周,常营周边二手房成交量逐渐上来了,甚至有些好的户型还出现抢购状态。不过,户型稍差的房子,市场成交依旧不多,但明显能感受到,客户入场动力增强。

  崔国胜指出,近期成交客户基本上都是观望了至少半年的人群以及换房的业主,这类客户看到关注的户型一直在成交,且所剩房源不多,就开始着急出手。

  随着买房人数增多,看房的频次更勤了。根据麦田房产统计数据显示,11月新增客源量比10月份增加14%,日均带看量则比10月份翻了一倍多。对此,麦田房产分析指出,11月份买家的看房次数明显增多,在一定程度上反映了购房者的心态正在发生变化,市场的活跃性较10月份明显提升。

  与此同时,11月卖房的业主量有所下降。根据麦田房产统计数据,11月新增房源量较10月减少约4%。此外,在调价房源中,选择调低挂牌价房源占比较10月少了2.2个百分点,这意味着,购房者带看量增加后,在售业主的价格心理预期也随之发生变化。实际上,11月份议价空间比10月少了0.5个百分点,由此可见,11月虽然仍为买方市场,但买方谈价优势有所缩小。

  11月二手住宅量升价跌,成交套数环比上涨27%

  北京二手房市场的回暖,最终反馈至成交数据上。从网签数据来看,今年11月,北京二手房市场成交量结束4个月的连降局势,环比出现上扬。据北京中原、麦田房产、诸葛找房等机构的统计数据显示,今年11月,北京二手住宅成交11851套,成交套数环比上涨27%,不过,同比仍下降31%。

  从11月每周成交走势来看,麦田房产统计数据显示,成交量呈现稳步走高特征,尤其进入11月下旬以来,甚至出现了连续多天单日网签量突破600套的情况,这说明成交量筑底回升形态基本确立。

  对此,麦田房产分析指出,11月成交量回升幅度较大,主要是因为10月受国庆假期影响,成交量下降较多,11月对比基数较低。除此之外,银行信贷环境改善,放贷额度有所增加,放款周期也有一定的缩短,之前受到挤压的换房客户,需求得到释放。

  不过,麦田房产同时强调,虽然11月成交量较10月明显提升,但市场形势并没有出现本质性改变,仍处于震荡调整期。从今年各月份成交情况来看,11月二手房成交量不足12000套,也仅好于10月,当前市场并不活跃。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐亦指出,11月北京二手房成交量回升,但横向比较,12000套左右月均交易量属正常市场运行区间。

  “当前市场运行更多应理解为筑底企稳,而非过冷过热。”许小乐指出,信贷环境的正常化,使置换需求释放速度加快。除此之外,三季度市场转弱,使售房者预期回归,无论是挂牌价还是调价都更趋向于市场真实水平,使得交易过程摩擦相对减少,市场成交数量恢复。

  值得一提的是,受前期调控政策持续作用的影响,部分业主为加快交易进度会选择降价出售,在一定程度上带动市场均价下滑。诸葛找房数据研究中心数据显示,今年11月,北京二手住宅市场均价为55644元/平方米,环比下跌2.92%。从整体来看,11月北京二手房市场呈现量升价跌的状态。

  业内:预计12月成交量或继续上行

  那么,接下来的12月,市场将呈现怎样的发展趋势?对此,崔国胜指出,以目前跟客户和业主频繁沟通的情况看,过年前的几个月,市场会迎来一波成交小高峰,但价格方面预计会偏稳。

  21世纪不动产西山华府店店东武照福表示,接下来的12月,预计整体成交量会比11月份要多一些,大部分客户已经看稳市场,并且跨年之后预计银行放款收紧的情况会有所缓解,将会促使一部分客户出手。

  “目前银行房贷额度并未大幅放松,只是对刚需群体的合理需求予以满足。预计随着部分刚需购房需求的释放,接下来北京二手房市场成交量或将有所回升,但涨幅不会太大。” 诸葛找房数据研究中心分析师梁楠如是说。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,北京二手住宅交易量此前持续下滑,但在11月份出现向上的拐点,不过,并没有骤然上升,而是保持相对稳定的上升状态。由此可见,此前部分片区二手房价格出现小幅下行的局面或将得到缓解,同时,或将带动今年年末以及明年年初整体市场继续呈上行态势。

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