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2022六月购物中心市场与发展报告

2022-06-30    来源:观点地产网

观点指数  报告期内,由于疫情很大程度上得到平抑,上一个报告期内积累的供给终于得到释放。

六月份录得全国购物中心新增供给249.77万平方米,较上一个报告期大幅增长,增长主要分布于新一线城市及二三线城市。

重点企业旗舰项目入市数量增加,万达贡献了最多的新增项目及新增面积;企业轻资产推进动作频率有所提升;二三线城市市场中非重点企业的存量项目面临经营空间逐渐减小。

供给回升,集中新一线

报告期内,全国地区新开业购物中心共计26个,面积达249.77万平方米,面积供给较上一个报告期(4-5月)大幅上涨109%,项目数量也同步增长了一倍,供给端迎来全面回暖。

图1:报告期内全国新开业购物中心面积对比 观点指数整理

面积供应与上一个报告期(4-5月)相比较大幅回升。如图2所示。

图2:近16个月全国新开业购物中心供给环比 观点指数整理

究其原因,首先从环比来看,六月份会是年内项目供给的一个小高峰,面积供应通常会在六月达到上半年的最大值;二是因为四月至五月全国各地都遭新冠疫情困扰,部分供给受到挤压无法顺利释放。

六月份全国各地的疫情基本得到良好控制,前期积累的需求顺利释放,将面积供应推高。

新增的购物中心分布方面,项目主要集中在新一线城市,占比50%。第二大占比是二线以下的其他城市,占比30%。其中一线城市仅有北京的六工汇项目新增入市。

图3:报告期内全国新开业购物中心不同梯度城市分布 观点指数整理

本次报告期内的供应分布很明显地表现出两个偏好:聚焦新兴发达市场以及下沉市场。由于高企的投资以及运营成本,加之市场相对比较饱和,即使拥有最活跃的经济,一线城市也不再是购物中心选址的最高优先级。开发商或运营商们选址更加看中的是低成本基础上的经济发展潜力。

城市区位方面,杭州和重庆新增项目最多,分别均为3个。同时,样本企业旗舰项目入市数量增加,如福州万象城、成都环贸ICD等项目。

表1:报告期内全国新开业购物中心基本信息 观点指数整理

新增项目中值得关注的重点项目是位于杭州金沙湖CBD核心板块的龙湖杭州吾角天街开业。这是龙湖在全国开业的第64座商场,杭州的第7座天街,也是龙湖商业在浙江开业的首个轻资产天街。项目面积5.5万平方米,项目持有方为杭州盈坤置业有限公司。

从项目面积来说,杭州吾角天街的规模并不算大,更重要的意义在于该项目是龙湖在浙江地区输出轻资产运营的一次尝试。

此前龙湖在浙江杭州已有六个天街项目,均为龙湖自持。此次项目面积较小意味着其运营难度及维护成本都相对较低,通过复制在杭州以及其他城市天街项目成功的运营经验,一来可以有效把轻资产布局推进到浙江地区,二来可以进一步增加其轻资产运营经验以及夯实版图。

报告期内录得样本企业旗下项目新入驻品牌情况如表2。

表2:购物中心重点新店开业信息一览 观点指数整理

样本企业旗下项目的新入驻品牌大多数集中在服装类业态,仅有的其他业态如百货、餐饮、美妆类分别只有一家新店开业。新开业店铺集中在新一线城市的购物中心,多数为区域首店开业。部分企业在一线城市已有店铺的基础上,将新开业店铺选址放在新一线城市,一来可以规避掉一线城市里更高额的开业成本,二是看中了新兴市场的成长性价值。

报告期内,新增供应的项目数量最多以及项目面积供给最大的样本企业均为万达商管,共计新增四个项目,包括报告期内商业规模最大、面积达到20万平方米的哈尔滨哈东万达广场。

表3:报告期内万达新项目开业信息一览 观点指数整理

万达报告期内新增57.15万平方米购物中心规模供给,占报告期内新增供应约20%,均为轻资产项目。

近半年以来,万达仅在一月份有过一个新增项目,此次新增供给集中爆发在六月。同时,近半年来万达的新增项目均位于二三四线城市。

报告期内,无论是品牌新店开业还是新项目开业,选址分布都明显是偏好于新一线以及二三线城市,开发商或运营商们的选址审美已从价值导向转变为成长导向。

轻质化、轻资产持续推进

报告期内录得较多样本企业轻资产管理相关的动态,相比过去的报告期有所增加。

表4:报告期内企业轻资产输出事件一览 观点指数整理

除了前文提到的杭州吾角天街以外,龙湖期内还开业了全国首座轻资产星悦荟项目--龙湖爱加两江星悦荟项目,该项目的持有方为重庆宝田建设(集团)有限公司。

本次案例中,龙湖选择了其主场城市重庆来进行其星悦荟产品线的首次轻资产运营尝试。龙湖在重庆拥有数量最多星悦荟项目和数量总数位于前列的天街项目(仅次于成都),因此得以发挥其资源和经验优势,项目招商率超过99%、开业率超过97%较好地印证了运营的初步成功。

除了龙湖以外,碧桂园文商旅也加快布局,轻资产推进的道路上默默提速。今年以来碧桂园文商旅在一月份新增2个轻资产项目,四月份新增3个,在六月份也就是本报告期内新增3个项目,分别为兰州项目、鞍山项目和大连项目,如表4所示。

此外碧桂园文商旅集团在全国范围内已经布局无锡、兰州等城市,项目布局几乎都在三四线城市,差异化、定位下沉市场的特征显著。

二三线存量生存空间缩小

报告期内,虽然新项目供给回暖,但非一线、新一线城市的存量项目总体来看还是呈收缩的态势。随着城市层级下降,对应的购物中心项目运营状况表现得越发不乐观。

在一线城市上海,百联西郊购物中心将正式停止营业进行整体改造装修,暂时未录得有比较重点的闭店歇业或者其他资产处置事件;在二线城市武汉,京东旗下七鲜超市终止与武汉大悦城合作,多地门店关闭,今年以来已减少了12家门店。在三四线城市,非样本企业旗下购物中心部分甚至面临拍卖且流拍的现象。

表5:报告期购物中心拍卖事件一览 观点指数整理

表5中三个标的均流拍,其中百丽广场项目甚至已经是第三次流拍。百丽广场内虽仍有店铺营业,但客流量却十分稀少。项目所在区位为青岛市黄金地段,有着较为优越地理位置及人流红利,系彼时青岛的热门商业体之一。

随着愈来愈多的开发商、运营商将目光投至青岛,如华润、凯德;以及越来越多旗舰级别项目如万象城、金狮广场、凯德MALL在青岛开业,百丽广场也因此受到冲击。

上一个报告期内,存量购物中心拍卖事件中,仅有位于常熟市的低于两亿元一个购物中心标的达成成交。面对下行的宏观经济、逐渐冷却的行业环境以及大型企业更现代化的购物中心项目冲击和挤压,相对欠发达城市的经济容量难以维持小企业小项目的经营,二三线城市非重点商业地产企业的存量项目生存空间会愈发缩小。

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