北京楼市“金九”开了个好头，但与此同时，“认房不认贷”催生的成交热度，也正在回落。
21世纪经济报道记者从中指研究院获得的一份数据显示，“认房不认贷”新政落地后，北京新房、二手房热度都有明显上涨。9月初，连续两周新房认购套数在千套左右，创下了周度成交记录；二手房环比增长23.8%。
短期市场情绪得到拉升，开发商推盘力度加大，到访量增加明显，特别是优质板块项目，关注度较高。
记者调研发现，最能反映楼市真实热度的二手房成交量，在新政后一周达到顶峰，第二周依然处在高位，只是成交绝对值有所下滑，置换型客户出售意愿增加，挂牌量居高不下。
这种瞬时成交热度，随着改善型购房消费力逐渐完成消耗，开始出现疲态，市场再次受观望情绪支配。
一家知名房企的北京区域营销人士透露，开发商认为后续市场情况不好预测，回款是当下的重中之重，抓紧推盘抓紧卖。
新房“抢收”
9月1日晚间，北京宣布执行“认房不认贷”，政策超预期落地之下，尤其是新房项目，涌进了大量的意向客户。
重新获得“首套资格”的购房群体出手果断，售楼处纷纷宣布“彻夜开放、不打烊”，从业人士不禁感慨“这样热闹的景象已经许久不见”。
据21世纪经济报道记者调研，新政落地后一周，处在推盘周期的新房项目到访量明显增加，即便是顺销尾盘，也迎来了一批溢出客户。
中指数据显示，截至9月17日，北京市9月商品住宅成交24.7万平方米，虽然较去年同期仍有47.6%的差距，但周度来看，上周（9月11日-9月17日）北京商品住宅成交1054套，环比增长22.6%，是8月以来周度成交最高值；认购980套，连续两周认购套数在千套左右。
“原来需要8成首付、按二套房走贷款利率的客户，购房成本突然降低了许多，出手速度很快。”北京市朝阳区望京片区的一个改善型新房项目销售表示，这部分人群中，此前曾有过贷款记录但当下已结清的客户居多，也有部分持有“老破小”的客户，计划卖掉手中房子，尽快置换新房。
记者了解到，迅速认购的消费者，多为此前就有置业意向的潜在购房群体，趁着新政利好，将改善性住宅收入囊中。
另一方面，好成绩也与开发商的“抢收”行动密切相关。
在记者的走访中，多个新房项目均表示“市场热度上来了，项目决定收回1-2个点的折扣优惠”。
业内认为，开发商宣称取消优惠有两种作用：一是逼定策略，用以催促意向客户尽快下单；二是收拢优质客户，缩短付款周期，以“10天内交10%首付、3个月内交齐40%首付”为条件，有选择地释放“1-2个点折扣”。
根据中指监测，新政之后，多数开发商倾向于提升营销力度，加大推盘，把握政策窗口期，加速去化，回笼资金。
“公司给的任务就是‘抢收’，考核回款率。”前述知情人士透露，开发商期望抓住当下的风口期，尽量多、尽量快地实现出货和回款。
这样的举措背后，是对市场长期情况的不乐观。有房企人士表示：“这批新房客户主要还是之前的蓄客，等着政策落地就出手。真正新增的客户并不多，市场观望情绪还比较严重。”
据该人士所在公司测算，新政影响的购买力并不长久，本质上来看，消费者的支付能力和收入预期没有明显变化。
实际上，新房市场的成交热度已经较新政后第一周有所下降。中指数据显示，新政后第二周新房的认购套数环比出现小幅下滑。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期来看，房企仍将以项目去化为主，价格整体保持稳定，预计核心或优质楼盘销售表现相对更好，而非核心楼盘随着需求释放动能逐渐减弱，后续销售仍承压。
二手房热度回落
“现在市场开始往下走了，热度不如新政后首周。”多位北京房产中介表示，新政后第二周，二手房市场的成交量开始从顶峰下滑。
中指数据显示，截至9月17日，北京二手房商品住宅成交6734套，较上月同期增长23.8%，周度来看，上周（9月11日~9月17日）二手房成交3356套，环比增长24.9%，是5月以来周度最高水平。
21世纪经济报道记者从走访中了解到，9月1日北京宣布“认房不认贷”落地后首个周末（9月2日-9月3日），北京某头部房产中介品牌单日成交量接近700套，“飙升6倍”；新政后第二个周末（9月9日-9月10日），单日成交量也在600多套的高水平。
但趋势未能持续，到了第三个周末（9月16日-9月17日），成交量已经有所下滑，回落到了400多套的水平。
“目前6成客户都是置换群体。”朝阳区东五环外一位资深房产经纪人表示，“认房不认贷”落地以后，此前已经腾出资格持币待购的客户，在新政的刺激下再次入市。
多位经纪人透露，新政后，意向售房群体明显增加，挂牌量大增，许多业主期待将手中房屋出售，以置换更优质房屋，实现“卖一买一，改善居住条件”。
根据中指监测，9月1日以来，北京二手房挂牌量增长10%左右，带看量明显增加，且新政后业主预期有所好转，议价空间较以往缩小。
置换链条的实现需要一定时间，市场新增购买力不足，就无法持续推动成交的热度。
有中介分析，手上有首套房购房资格的购买力，已经在新政后得到有效释放，而需要“卖一买一”进行置换的客户，房屋出售情况不算理想，需要降价换取成交速度，或者等待一定周期后，才可以重新进入市场。另一方面，客户的观望情绪仍在，“可买可不买的客户，都在看下一步市场怎么走，不急于出手。”
陈文静认为，北京楼市回暖行情预计将持续一定时间，但持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏，置换家庭卖房需要有刚需群体入场，如果刚需入市比较慢，也会导致换房需求入市的节奏放缓。
另一方面，北京楼市行情也取决于其他优化政策的跟进情况。陈文静表示，当前居民收入感受和就业预期尚未恢复，置换需求加杠杆购房整体较为理性，若限购等政策不松动，待前期积压的购房需求释放后，预计市场销售将趋于稳定。
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