品质家园

　　也不知道是从什么时候开始，然后就突然冒出一大批“工抵房”、折扣房

　　国庆期间做活动房源的不完全统计：

　　“工抵房”很多人第一次听说，不少朋友问到底是什么房?为什么价格便宜大几万上十万?

　　今天来给大家详细说说工抵房、折扣房的套路。

　　总而言之，低价房源各有各的缺陷，

　　买房从需求出发认真研究配套，别贪小便宜，小心捡了芝麻丢了西瓜。

　　为什么最近一个多月“工抵房”如此活跃?

　　根本原因——房子不好卖。

　　克而瑞数据统计，9月27—10月7日，十天期间主城区开盘13次，远城区开盘9次，综合去化率19%。

　　为了加速销售，各种打折促销手段都用上。

　　工抵房就是促销手段之一。

　　下面一众项目都是打着工抵房的名号，优惠力度可以达到95折左右。

　　不过，工抵房也分真假两种，真正的“工抵房”是由开发商把房子代销售，或者抵债给施工企业冲抵工程款的资金周转行为。

　　更多工抵房，只是“折扣房”换了名字。

　　从我在地产圈十多年的经历来看，买工抵房，有这些风险：

　　1、房子已被抵押、查封

　　真正工抵房是开发商给施工单位冲抵工程款，所以很可能存在抵押，甚至已被查封等情况。

　　影响后期备案、申请贷款。

　　所以购房者在购买之前须仔细审查相关房屋权利凭证原件，并到房管局网站核实房源抵押、交易情况。

　　2、新房变二手房

　　一般施工单位等债权方并不会与开发商签署购房合同并备案，而是委托开发商继续卖方直接变现，

　　这种情况下购房者购买工抵房，与开发商签订购房合同，按照普通商品房新房交易。

　　如果债权方已经与开发商签订购房合同并备案，那么房屋再交易就是二手房交易了。(买家与债权方签二手房买卖合同了)

　　3、户型结构非标准层

　　真正的工抵房，一般是非标准层的房源。2-5层房源做工抵房最常见。

　　现在住宅楼的立面造型，一般在低层有平台、装饰物、门厅上沿等，或者1、2层做了架空层、底商，

　　因此这些楼层平行，或者上一层的房源，阳台和室内窗台看出去，可能是横梁、柱子、平台等，采光也会受遮挡。

　　买低层房源时一定要问清楚意向楼层是否属于非标准层，

　　找开发商要到楼层平面图，拍下来规划图和沙盘图，

　　去工地实地对照检查是否属于外墙有造型、异形。

　　除了工抵房的“陷阱”，还要注意其他几种特价房的“障眼法”：

　　1、“特价房”原价卖

　　这一招很多楼盘在用，推出一批特价房源，找来中介分销

　　显得价格超值销售火爆，一查备案价，

　　特价房源原价销售，闹眼子!

　　光谷很多楼盘喜欢这个套路。

　　比如新希望锦粼九里推出10套一口价房价，但查询发现和备案价一致。

　　以A6栋803和1304为例，备案价和一口价一模一样。

　　还有长假期间刷屏的武昌豪宅融创壹号院，推出三期房源精装改毛坯，均价38000元/㎡，直降3000多元/㎡.

　　听起来是不是很划算?其实就是备案价销售，没打折。

　　对比备案价更无语，同样楼层，三期比二期贵多了。

　　图上左边是三期备案价，右边是去年二期开盘备案价，价格还包含5000元/㎡装修费用。

　　而且如果购房者没实地仔细查看，不会知道三期缺陷多多：只有两栋楼，小区内没花园，1号楼1单元的1-4层是公租房，整体朝向接近东西向。

　　2、楼层不好才打折

　　光谷正荣紫阙台特价房源总价减17万左右;

　　旭辉千山凌云单价减500-1000元/㎡不等;

　　白沙洲的中建铂公馆备案均价18700元/㎡，推出特价房16500-17300元/㎡。

　　拿出来做特价的，都是楼层不太好的房源。

　　一般打折的房源，集中在1-5、顶层、次顶层，以及14、18等特殊含义数字的楼层。

　　个人认为，房源有的选择的情况下，

　　买14、18、次顶层比底层好，

　　采光不受影响，也不担心返水，居住体验不打折

　　而且定价比其他中高层低，性价比高。

　　3、发展慢、缺配套的区域打折厉害

　　汉阳和硚口属于全市发展较慢，产业支撑不足的区，几乎全区新房都在打折销售。

　　还有江夏区黄家湖和东湖高新区的左岭，从一房难求到现在降价求生，反转来得太快。

　　实黄家湖和左岭，对于武昌、光谷的打工人来说，通勤距离、交通设施都算不错，价格13000元/㎡左右压力也不大，

　　可惜周边配套太薄弱，大型商业、医疗、学校还空缺，

　　只能叫做居住，称不上生活。

　　居住价值拉了后腿，在楼市乏力的时候，购房者会放大缺陷，谨慎下手。

　　写在最后：

　　十月过了三分之一，可以提前预告，今年武汉楼市的“金九银十”真的凉了。

　　虽然去化不佳，但一批新盘等着入市，

　　汉口、武昌二环内，以及光谷关山大道、光谷东等核心区域的价值不会变，

　　这些区域前50强开发商的特价房，很可能是捡漏机会，等到明年开发商资金压力缓解，折扣可能就没了。

　　远城区和新区的房子一定要谨慎，千万别被几万十几万的折扣冲昏头激情下手，因为现在的低价很可能还不是底价。

　　看似高冷的豪宅，折扣不会放在明面上，多问几句，很可能有2个点左右的隐藏折扣。比如二七滨江某新盘，备案价51000/㎡左右，实际成交价可以谈到49000/㎡上下。