品质家园

　　九亭，一个刚需到不能再刚的板块。

　　说起九亭，大家会想到什么?

　　睡城，城乡结合部，脏乱差，安徽九亭……

　　因为房价相对较低，9号线直达漕河泾，徐家汇，九亭成为很多新上海人梦开启的地方。

　　对于九亭，你可以找到一万个选择它的理由，也可以找到一万个不买它的理由。

　　在我看来，这是一个没有大硬伤，但有一些小尴尬的地方。

　　01

　　九亭，地如其名，历史悠久，最早可以追溯到五代十国

　　古时，为了连接重要城镇，有集市处须建驿站，无集市处须建路亭。关于设置的距离，有着“十里一长亭，五里一短亭”的说法。

　　上海的西南片区，最早发迹的其实是七宝镇和泗泾镇。

　　两者因为自成城镇集市，故而设置了两座驿站。但是两镇之间相距十八里，按照“十里一长亭，五里一短亭”的惯例，似乎哪一种都不符合。

　　于是一僧人择址中间位置，也就是距离两镇各九里的位置，建了个亭子，取名为九里亭。就是今天九里亭街道的由来，也是九亭名字的起源。

　　所以，九亭最初是作为连接七宝和泗泾的中间站点而存在，是个十足的配角。

　　上世纪九十年代初，九亭依靠工业发展才有了一些起色。

　　沪松公路两侧曾经有着大量工厂，直至今天南九亭的众多厂房依然存在;也是从1990年之后，依靠产业这里的人口密度得以提升。

　　2000年之后，因为距离市区最近，再加上漕河泾开发区的原因，九亭成为松江最早开发的板块之一。

　　打开百度APP看高清图片2007年，上海第一条郊区地铁9号线通车，它进入松江的第一站就是九亭。

　　近水楼台，9号线的到来直接将九亭变成松江沟通市区的门户。

　　这下不仅是漕河泾，徐家汇的外溢人口也来到了九亭。

　　九亭也在2000-2020年间建设了大量商品房，品质中等偏上，户型也不大，吸引了大量刚需。

　　02

　　现在的九亭分为南北九亭。

　　南九亭是九亭镇，北九亭是九里亭街道。

　　南九亭是老城区，沿街商铺众多，生活氛围浓郁，北九亭是新城区，拥有较新的商业配套和相对较好的城市界面。

　　在板块内部，九亭可以大致分为三个区域：

　　沈海高速以西：这里以大片的工业厂房园区为主，暂时没有拆迁可能;

　　沈海高速以东、沪松公路以南：这里是上海老一代的动迁基地，同时也有零星分布的次新(复地九月就位于此);

　　在沪松公路与南面别墅区之间，存在大量的民房，居住氛围差，开发难度大，所以九亭房产开发第二阶段主要受益者是沪松公路以北。

　　从卫星图的楼栋排布可以看出，这里以次新商品房为主要构成，贝尚湾、九城湖滨等标杆项目便坐落于此。

　　03

　　交通是九亭的一个短板。

　　曾经成就了九亭的9号线，现在却成为九亭的痛点，高峰期挤得要死。

　　它和堵得要死的嘉闵高架，共同成为九亭人出行的不可承受之重。

　　而原先期待的12号线西延段，也生生绕过了九亭，但多少能给9号线分担一些压力。

　　好的是，沪松公路快速化已提上日程，计划2022年开工，与从九亭至中环的漕宝快速路同步建成。

　　沪松快速路将全线采用“主线高架+地面辅道”形式，从松江南站出发，连接松江老城、大学城、松江新城、泗泾、九亭，然后通过今年开工的漕宝路快速化直插市中心。

　　教育也是九亭的一大短板。

　　虽然与七宝仅隔一条马路，但两个地方的教育资源却天差地别。

　　从漕河泾和徐家汇等核心市区来的白领，学历高，收入高，作为高等教育的受益群体，他们和浦东张江男一样有着天然的教育路径依赖。

　　九亭显然无法满足他们：初中资源稀缺只有一所，小学数量不少但质量一言难尽。

　　因为教育的原因，九亭成为很多刚需过渡的地方：一旦预算上了600万，他们多半会离开这里。

　　医疗也是九亭的短板，不过不仅是九亭，整个西南外环，都没什么好医院。

　　另外，在九亭不少地方，城乡结合部的气息仍然十分浓厚。

　　尤其南九亭，很多小区外面是非洲，里面是欧洲。

　　为此，2015年，九亭单独划出了一个“九里亭”街道作为北九亭，希望改变大家对这里的印象。

　　随着几个高品质商品小区的开发，九里亭街道的确形成了与南九亭不同的区域特质。

　　04

　　九亭得益于开发早：生活配套齐全，吃喝玩乐基本都能满足。

　　南九亭底商发达，但整个九亭高端商业欠缺，直到金地广场开业，九亭人民才减少了去七宝的次数。

　　同样也因为开发太早，九亭在发展过程中缺乏统一规划，最终造成了今天的这个局面：市容南北差异较大，地铁站附近集脏乱差之大成。

　　另外九亭地铁附近核心区块已经基本没地，缺少后续发展空间。

　　金地广场北面两个黄金地块一个用来建敬老院和卫生服务中心，另一个居然用来建动迁房。

　　现有新房主要出现在南九亭，基本离地铁站都在1公里以外，附近还有大量的农民房……

　　前面说了，从市区外溢到九亭的白领很看重教育。

　　他们与在九亭生活了二十多年的早前务工人员、个体户以及本地拆迁户组成的九亭主要居住群体，在诉求方面并不统一。

　　对市区白领来说，他们渴望更好的城市界面，更便捷的轨道交通，

　　对于个体工商户和务工人员来说，他们想要便宜的房租，更方便小商铺经营的环境。

　　而对教育有要求的群体来说， 如果就近入学，人口素质的不一致难免也会有影响。

　　另外，因为距离市区和七宝太近，松江区政府不大可能重点发力九亭。

　　目前松江的重点是松江新城和松江大学城。

　　从历史渊源看来，九里亭的实际能级确实不高，仅仅只是作为连接两端的一个桥梁存在。

　　而直到今天，因为自身产业不足，九亭依然摆脱不了这个尴尬定位。

　　九亭的优势在于地段，离市区近，因此在九亭租房的年轻人特别多。

　　但这些年来，真正有爆点的规划，基本上无缘九亭，九亭完全是靠自身地段顽强地自我成长到今天。

　　为什么只隔了一条沪渝高速，徐泾可以卖六万六，九亭只能卖五万三?

　　因为在徐泾买房子的有很多企业主和高管：青浦世外的家长，有开厂的，也有地产开发商的高层领导。

　　而九亭的业主，大多是个体户、一般白领员工、做服务业的;这批人的财力比较弱，自然九亭的房价涨不过对面的徐泾。

　　除非是当地土著，否则无论从哪个角度讲，上海的有钱人都不大可能考虑九亭(别墅除外)。

　　这是九亭的尴尬所在。

　　不过，因为地段优势，价格洼地，九亭依然是漕河泾、徐家汇以及大虹桥外溢刚需的不错选择。

　　如果你看中的是通勤，可以买九亭地铁站附近，尤其是九里亭街道。

　　未来，在九亭2017-2035的规划中，九亭的目标是：

　　G60科创走廊的先导区，产城深度融合的示范区，城市有机更新的实践区，生态宜居、特色彰显的中心城周边地区。

　　如果能引入好的教育资源，有更好的路面交通，更好的城市界面，九亭未来很可期。

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