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7月26日，穆迪将新城发展控股有限公司的公司家族评级（CFR）从“Ba2”下调至“Ba3”，并将新城发展担保并由新城环球有限公司发行债券的有支持高级无抵押评级从“Ba3”下调至“B1”。

此外，穆迪还将新城控股集团股份有限公司担保并由城环球有限公司发行债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，将所有评级展望从列入评级观察名单调整为负面。

同时，穆迪撤销了新城控股的公司家族评级，因为新城控股在新城发展业务的占比很大，其信用质量已反映在新城发展的“Ba3”公司家族评级中。评级撤销前，新城控股的评级为“Ba2”，并被列入评级观察名单。新城发展主要通过其持股67%的子公司新城控股运营，该子公司占新城发展收入和总资产的99%。

穆迪方面表示，评级下调反映了新城发展不断下降的房地产销售和信贷指标，以及在中国房地产行业艰难的运营和融资条件下财务灵活性降低。负面展望反映出，新城发展筹集新的无抵押长期融资以维持其流动性缓冲的能力存在不确定性。

据悉，新城发展的公司家族评级反映了该公司在长江三角洲的既定市场地位和不断增长的经常性租金收入，这在一定程度上为其现金流的稳定性提供支撑。然而，该评级受到该公司销售额下降、信用指标和财务灵活性减弱以及对合资企业（JV）的重大敞口所限制，这削弱了其公司透明度并增加了或有负债。

穆迪预计，在2021年合同销售额下降7%至2340亿元人民币后，新城发展的合同销售额总额将在2022年下降约30%，达到1650亿元人民币左右。合同销售额的下降将减少该公司的经营现金流。2022年上半年，由于市场情绪疲软和疫情影响，新城发展的合同销售额下降了45%。

而在未来12-18个月，新城发展的毛利率将从2021年的17%降至15%-16%。再加上预计的收入下降，未来12-18个月新城发展的EBIT/利息覆盖率将从2021年的3.7倍降至3.0倍以下。同时，穆迪预计，未来12-18个月，新城的投资物业将产生50亿至55亿元人民币的经常性租金收入（不包括商业物业管理费）。该收入将覆盖同期利息支出总额的80%-100%。

穆迪预计，新城发展的流动性将保持充足。截至2021年12月，其非限制性现金为466亿元人民币，预计经营现金流将足以覆盖其到期债务，其中包括在2023年底前到期或可回售的14亿美元的离岸债券和122亿元人民币在岸债券。然而，使用内部资源偿还到期债务可能会随着时间的推移继续削弱其流动性缓冲。