品质家园

观点指数 报告期内，购物中心新增供给无论从环比还是同比来看皆出现回落，既有行业性的整体因素，也有周期性的局部因素。

新开业购物中心的选址逐渐离开一线城市，其中大型项目趋向新一线城市聚集，中小型项目则往二三线城市靠拢。

轻资产项目签约保持数月以来的活跃态势，本报告期内数量达到新高。

众多上市零售企业发布业绩预告，大多数无法避免出现亏损。

零售业逐渐低迷的情况下，企业们纷纷作出调整，有的选择对存量项目进行升级改造，有的选择试水拓展其他业态。

新开业面积环比下降，选址逐渐远离一线城市

报告期内，录得全国地区新开业购物中心项目共计19个，面积达133.43万平方米，供给面积较上一个报告期下降46.6%，项目数量增长也环比回落27%，新开业项目统计如图1。

图1：报告期内全国新开业购物中心项目及面积

数据来源：观点指数整理

项目规模前三位分别是椒江宝龙城、即墨大悦春风里及琴湖溪里商业中心和iD Park歌林公园，商业部分面积分别为14.95万㎡、12.73万㎡及12万㎡。

比较值得关注的还有青岛即墨大悦春风里项目，该项目是大悦春风里产品线继丰台项目、大兴项目以及苏州项目后的第四个春风里项目，相比于大悦城产品线，春风里产品线项目较为稀缺。

即墨项目开业是大悦系中端级别项目的重要补充。

本报告期内新开业项目延续往期的趋势，继续往新一线城市靠拢及向二三四线城市下沉，并且逐渐远离成本高企且较为饱和的一线城市，如图2、图3所示。

图2：报告期内新开业购物中心城市分布

图3：不同报告期一线城市中新开业购物中心数量占比

数据来源：观点指数整理

“逃离北上广”是本报告期新项目开业的分布特征。

新项目中仅有一个金海洋商业购物中心是位于一线城市北京，但所在的石景山区2021年末常住人口为56.6万，从人口及地区生产总值的横向对比来看并非是核心区域。

综合新增项目的面积及城市区位来看，企业们倾向于将规模较大的项目放在新一线城市，如歌林公园、琴湖溪里位于苏州，大悦春风里位于青岛，而面积较小的项目则倾向于在二三四线城市。

图4：19个月新开业购物中心面积与数量

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环比上，七月购物中心新开业规模回落接近一半。但由于六月份通常是全年其中一个开业面积达到小高峰的时期，因此环比来看七月的回落属于正常的技术性回落。

同比上，2022年上半年各个月份的供给数量及规模，数据都几乎不如2021年同期，其中七月份开业面积几乎为去年同期的1/3。

综合来看，这是行业总体的景气度下降，是结构性的回落；在结构和趋势的双重作用下，导致了目前的供应处于一个萧条级别的低位。

图5：19个月新开业购物中心平均面积

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七月新开业购物中心平均规模约为每个项目7.02万平方米，属于中等规模。

从前文提到的企业倾向于把大型项目规划在一线、新一线城市，中小型项目规划在二三四线城市的趋势来看，该指标一定程度反映了项目在相对发达地区的集聚度。

因此，七月份新增供应更倾向下沉到二三四线城市市场。而且，七月份平均项目规模环比来看都是下降的，处于年内的低点，反映了这一个月内企业运营大型项目的积极度不高。

轻资产稳步推进，签约面积达到年内新高

商业地产企业轻资产签约事件比起往年明显增多，今年以来共录得轻资产签约重点事件共42起，其中本报告期内录得9起，为年内最多，如下表。

表1：本报告期内轻资产签约事件一览

来源：观点指数整理

值得一提的是融创文旅，本次签约项目规模为2.8万平方米，从商业地产角度来说是一个小体量项目，背后更多的是意味着越来越多玩家将目光转移到轻资产运营商业项目这一趋势。

七月初，保利正式揭牌保利商旅产业发展有限公司，保利商旅的成立是保利发展控股的一项重大战略决策，意味着保利将把商业零售运营连同酒店运营、景区运营等业务提升了一个重要层级，运作更加系统化、平台化、集聚化。

万达商管与华润万象生活依旧是轻资产运营领域最活跃的玩家。

其中，华润万象本次签约项目均位于一线及新一线城市，项目质量相对会更高。通常二三四线城市的轻资产托管需求会相对较大，一线、新一线城市由于物业价值比较高，投资及经营利润空间较大，一般业主会选择自持及运营。

图6：本年轻资产签约面积环比

数据来源：观点指数整理

报告期内录得轻资产签约面积达93.4万平方米，为年内次高，仅次于五月份的110.5万平方米。

从签约面积环比来看，自四月份以来轻资产签约一直处于活跃状态。在商业地产增量时代式微背景下，自建开发商业地产项目的边际利润已经难以继续增长。

无论是从业务拓展的角度，还是从财务稳健的角度来看，轻资产签约事件都会越来愈多，更多企业会把重心放在轻资产运营方向上。

希尔顿进驻无锡恒隆，深圳益田着重引入美妆业态

表2：本报告期内新店开业信息一览

来源：观点指数整理

报告期内，录得样本企业旗下项目新店开业情况如上表。

可以发现，新开业店铺类别较为均匀，涵盖各种业态，主要集中在美妆、服装以及餐饮类。

其中，深圳益田假日广场的品牌店面更新数量最多、程度最大，主要是其集中进行了品牌调整，上半年引进数家美妆品牌，并且会再迎来多家“首店”品牌。

面对疫情的影响，很多购物中心改变招商策略，主动采取措施调整品牌及门店，期待以更灵活的业态、更具防御性的品牌组合来对冲不确定的疫情风险。

行业景气度下降，促使项目升级与探索新业态

表3：报告期内部分发布业绩预警的上市百货企业

数据来源：观点指数整理

报告期内，部分上市百货企业发布业绩预告，几乎全为亏损状态，如表3。

录得的十家发布业绩预告企业中，仅有茂业商业实现盈利，然而即便盈利，净利润同比大幅减少50%以上，零售商业业态呈现收缩回落。

永辉超市上半年亏损达到1.2亿元，还面临着众多新开店面盈利不及预期、新开及现有超市停业的局面。

造成零售业态如此低迷的直接原因是上半年较为严重的疫情影响，但根本原因还是行业景气度下降以及社会整体消费的回落。

增量时代式微的情况下，除了资产轻质化运营，还有一个可行路径便是将存量项目改造升级。

表4：报告期内商业项目改造升级案例一览

来源：观点指数整理

高鑫零售继续在项目线上深挖，推出重构后的大润发2.0--大润发将不再是一个仅仅承担买卖角色大商场，而是在原来的基础上给商品减类升级、进一步定位客户以及增加沉浸体验购物。

而逐渐没落的广州上下九-第十甫街区也即将迎来优化升级，计划从“西关寻味”、“奇趣百态”、“百年百货”、“非遗传承”四个主题对该商业街区进行改造。

上下九项目因地制宜，从文化软实力的角度注入运营和项目升级，使得略微传统和落后的街区商业项目附加值提高，得以将其活化。

并非所有企业或主体都具备优秀的轻资产运营能力，因此在存量项目上继续发掘改造和创新，也是一条可行道路。

表5：报告期内企业对其他形态商业拓展案例

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另外值得关注的是，线下零售这一业态出现了新玩家--京东。京东早在前两年便开始布局线下零售，到今年布局成熟以后，项目便逐渐铺开。

目前零售业态的趋势是将线下部分重心转移到线上，增大线上业务的比重以适应互联网时代。以线上购物的京东反其道而行之，将线上商业逐渐搬到线下。

不同于传统地产商的视角，京东百货充满了互联网企业的风格。传统地产商则是自上而下地，以项目为本，将商业项目精品化设计及运营，从而去吸引客户。

如万科会将超级万有巷设计装潢成国潮+赛博朋克风格的街区，将项目本身挖掘打磨到极致；而京东等互联网企业运营零售项目则会注重运营上的数字化、供应链上的效率、用户客户的体验，以自下而上的视角从用户角度设计项目。

可以很明显地看出，在线上购物普及程度非常高的今天，线下商场或者购物中心如果只是扮演大卖场的角色，是不适应现代商业发展要求的。

无论是传统的零售商业企业还是新进入线下零售的互联网企业，它们经营项目有一个很突出的一个趋势特点--将项目“卖场”这一属性弱化，同时强化“体验”这一功能。未来零售中心的购买与体验功能，将会得到进一步分化。