房价该不该降？

最近，风光无限、日进斗金的房地产居然成了“困难行业”，引发社会关注。

2月6日，武汉发布了稳经济16条，眼尖的网友立马发现，在“支持困难行业发展”的栏目里面，房地产行业赫然在列。也就是说，武汉已经将房地产归入“困难行业”，房地产已经到了要搀扶才能过马路的阶段。有售房人员表示：“武汉出现了不降价卖不出的现象”。

武汉是新一线城市，对此很多人关注点是：房地产成为困难行业后，是否需要支持买房消费，是否需要调整预售条件，是否需要银行加大输血，是否需要上市融资，是否需要……等等，但今天我要考虑的，是房地产需不需要降价？

从经济学理性人假设角度出发，提高房屋销售的唯一途径是降价。跌到买得起的程度，自然有人接楼盘，这个道理小超市售货员都能明白，降价能够促销。

但我们现在问题是不敢让房价下跌。这就要从感性人角度出发，一旦降价会有如下状况：

第一个，泡泡破裂的阵痛。楼也是一项投资。从投资的角度看，顺势而为才是主流，而一旦进入下降通道，价格低于价值的时候才会有人出手接盘。楼市价值看房价收入比，因为楼市的购买力来源于居民的收入。北上广深的房价收入比分别为：55、46、35、32。而合理的房价收入比是7倍。如果一套房的真实价值是70万，1000万跌到70万和100万跌到70万完全是两个概念，而如今中国楼价的确在较高的位置。

第二个，银行因抵押物贬值造成的危机。原因是银行发放贷款并非根据抵押物价值，而是根据抵押物价格。所以抵押物价格下跌对于银行是个灾难。抵押物下跌会促使银行加速变现，但集中变现会造成供过于求，会让房价再下跌。

第三个，地方财政困难。原因是地方财政过去20年都围绕土地展开。众所周知，土地出让金是地方财政重要来源，但实际上地方对土地依赖不仅是卖地，还有地方借款。之前地方融资平台可以通过土地抵押从银行获得贷款。

综上，房价没有到它该有的样子，泡沫客观存在，如果以前它没有上涨，停留在2007年或者更早，也许我们现在不会有这么多担忧，但时间不可倒流，我们要解决的是眼前的问题。

为什么不让房价下跌？泡沫不戳破，那永远只是泡沫，一旦戳破，所有人都将承担泡沫破裂带来的后果，不要觉得你没买房就不会被波及，没有这种侥幸。但也要注意，世界上还没有什么泡沫是永远牢不可破的，泡沫破裂的原因或主动或被动，最终都会破裂，没有例外。所以，未雨绸缪，一手稳房价，另一手释放正确的信号，让家庭、银行、地方政府提前做好准备，比如当前经济上就在努力转型，用其他产业替代房地产的支柱地位，比如地方政府开源节流。

但事实的困难在于，人们往往随波逐流。打个比方，如果房价涨了10%，银行会迅速增加个贷部的人员配置，鼓励员工多做按揭，地方财政也会立马上新项目。所以，房价不能跌，也不能涨，因为房价上涨释放的信号会让房价距离真正的价值更加遥远，也为未来处理楼市泡沫埋下了新的隐患。

(浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员)

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