2021年1月8日，旭辉控股集团有限公司（HK:00884，简称“旭辉集团”）旗下北京景汇家园项目，因不执行限购政策违反了房地产市场法律法规被北京市住建委通报批评。而距旭辉集团完成2020年销售目标不过8日。

根据克而瑞发布的数据显示，旭辉集团2020年1-12月完成的销售金额为2310亿元，虽然比2019年度累计完成合同销售额2006亿元增加了15.15%，但在完成年度销售目标的38家房企排行榜中居于末位，以100.43%的完成率位于第35名。

盈利估值下降，能否收购彰泰集团，暂不能定

旭辉集团虽完成了全年销售目标，但其盈利能力确有待商榷。反观旭辉集团2020年中报数据，增收不增利，销售成本的增幅超过收入增幅的5.8%。在2020年上半年，旭辉集团确认的收入为230.22亿元，同比增加11.3%；销售成本为171.21亿元，同比增加17.1%，导致2020年中期销售毛利率为25.63%，比2019年中期的29.34%低了3.71个百分点。

面对盈利估值的不足，旭辉集团也在积极寻求战略合作。2021年1月7日，彰泰集团与旭辉集团签署战略合作框架协议。协议公布，旭辉集团与彰泰集团将按照65：35的股权比例成立合营公司，以合作共赢为初衷进行资源整合，共同开发广西房地产项目。

签约仪式现场照片

本次战略合作对旭辉集团而言无疑有助于其再拓疆域。彰泰集团作为广西本土龙头房企，在克而瑞发布的2020广西楼市大数据中，位居广西房企全口径销售金额和广西本土房企全口径销售金额的双第一。

而旭辉集团于2017年进入南宁，在南宁仅开发销售了2个项目。根据旭辉集团2020年中期财报披露，旭辉集团上半年华南地区的合同销售金额对集团总销售金额的贡献率仅为11.6%，在地区贡献率中位居末位。

彰泰集团的加入虽然有助于提高旭辉集团在广西的布局，但是本次战略合作是否最终能够达成，目前还不能确定。

根据旭辉集团发布的公告显示，此项合作框架协议被定义为潜在收购事项。而作为双向收购，旭辉集团虽自协议生效日起获得桂林合创公司的20%股权质押，但需支付8亿元的按金，以确保旭辉集团履行在合作框架协议项下的义务。此外，旭辉集团还需自支付按金日期起60日内接受尽职调查，而距最终的协议签订最长还需花3个月的时间。

双方若最终能够实现战略合作，彰泰集团的加入是否真的可以为旭辉集团在广西地区的发展起到助力作用呢？

从目前来看，彰泰集团虽获得2020年广西本土销售双冠的称号，但经营却暂不配其美誉，资金承压、债务缠身、官司不少。截至目前，企查查披露彰泰集团有效的股权出质为18次，涉及出质股权数额为2.11亿元。除资金承压外，根据裁判文书统计分析显示，彰泰集团有裁判文书记录1091条，案件总金额达1.32亿元，彰泰集团作为被告占比64.25%，而涉案案由为商品房销售合同纠纷的案件最多。

资本承压，经营性现金流为负值

2021年1月13日，旭辉集团最新发行于2027年到期金额为419,000,000美元的4.375%优先票据正式生效。此票据的生效正式拉起了旭辉集团2021年新资本承压的序幕。

旭辉集团公告

近2年旭辉将面临偿还巨额借款的资金压力。截至2020年6月30日旭辉集团财报披露，尚未偿还借款总额约为1052.68亿元，比2019年底的1036.99亿元增加了15.69亿元。而至2021年6月30日前到期需偿还借款金额为252.55亿元，占需偿还借款总额的23.99%；至2022年6月30日前到期需偿还借款金额则增至570.59亿元，占需偿还借款总额的54.20%。

数据来源：旭辉集团2020年中报，收房帮整理

资金承压，有巨额借款需要偿还的同时，旭辉集团经营性现金流净额却自2018年起连续2年为负值。2019年经营性现金流净额为-120.25亿元，比2018年-28.38亿元增加了近3.23倍。

数据来源：Wind，收房帮整理

面对三道红线的重压，旭辉集团虽只踩中一道。根据天风证券公布的数据显示，截至2020年6月30日，旭辉集团剔除预收款后的资产负债率为74.2%大于 70%。同时，其负债总额仍呈逐年攀升态势。虽然2020年6月30日旭辉集团负债总额为2802.06亿元仅比2019年底负债总额增长了9.68%，增长率呈现下降态势，但负债总额整体体量依然很庞大，并逐年上升，趋势不减。

数据来源：Wind，收房帮整理

纵观2020年全年，旭辉集团总共发行了8笔以美元为核算的优先票据，总计金额为14.17亿美元；1笔以人民币为核算的优先票据1.2亿元。

根据旭辉集团发布的最新优先票据的公告显示，公司将票据发行所得款项净额用于其现有债务再融资。公司或会因应不断变化的市况调整上述计划，并因此重新分配所得款项净额用途。