3月27日，绿城服务股价开盘后便走低，截至收盘跌6.37%，报4.7港元。
这或许与其业绩有关。
2022年，多家物业公司业绩变脸，毛利率和净利润出现一定程度下滑，绿城服务也不例外。
据该公司3月24日晚间发布的公告，2022年录得收入148.56亿元，同比增长18.2%；权益股东应占溢利5.48亿元，同比下降35.3%。
绿城服务指，主要基于审慎考虑，应收账款及其他应收账款减值准备增加、金融工具等资产减值准备增加，以及受国内房地产行业环境及COVID-19疫情反覆影响，公司收入增幅下降的同时成本上涨。
绿城服务行政总裁金科丽分析指，表面上看是收入、利润、现金流没有均衡增长，实质上是精细化程度不高，全面预算化精益管理系统不够系统，所以必须强化预算管控，完善市场准入机制、成本经营模式、投产评估机制，切实保障经营业绩的达成，实现规模与效益的双向提升。
在3月27日召开的2022年业绩发布会上，她表示，预计公司2023年收入增速在20%-25%区间之内，核心经营利润增长在20%-25%之内，保持利润跟收入的均衡增长。
另外，毛利率保持在16.5%-17.5%，全年新签项目合同保持在50-55亿之间。
规模增长
期内，绿城服务录得收入148.56亿元，同比增长18.2%；权益股东应占溢利5.48亿元，同比下降35.3%。
2022年，绿城服务在管面积实现双位数增长，达3.84亿平方米，较2021年3.04亿平方米增长26.3%，较2022年中期3.49亿平方米净增加3480万平方米。
至报告期末，该公司在管项目达到2630个，覆盖全国30个省、直辖市和自治区，及215个城市。其中，大杭州板块占据了总收入34.8%，较2021年增长1个百分点；长三角区域对整体收入贡献度下降1.8个百分点，珠三角和其他区域则贡献度有所提升。
储备面积则达到3.79亿平方米，同比增长9%，与2021年3.48亿平方米相比增长9%，净增加3130万平方米，总合同面积达7.6亿平方米，同比增长17.1%。
在管面积规模的提升带来收入增加，年报显示，绿城服务收入主要来自物业服务、园区服务、咨询服务及科技服务四个业务板块。
其中，物业服务收入在总收入中贡献最大，期内收入达94.46亿元，占集团整体收入的63.6%，同比增长21.6%；园区服务收入28.54亿元，占集团整体收入的19.2%，同比增长9.1%；咨询服务收入20.67亿元，占集团整体收入的13.9%，同比增长5.4%；科技服务收入4.89亿元，同比增长121.6%，占集团整体收入的3.3%。
值得关注的是，与碧桂园服务等通过收并购迅速扩大规模不同，绿城服务坚持不走收并购，而是追求内生发展，进而持续向非住领域转型。
报告期内，绿城服务新增拓展面积1.23亿平方米，物业全委新签年饱和营收45.8亿元，实现业务联动拓展44个，新签营收3.8亿。
多业态布局上，非住方面新签营收19.9亿元，占比43.5%，定向突破赛事运营、高校、医院、交通枢纽等专业赛道，新签天津银行、上海盒马鲜生基地、杭州高铁西站、浙江理工大学、爱尔眼科总院等项目。
大客户合作方面新签营收21亿元，同比增长23.8%，新增25家管委会、地方国企和公用事业单位大客户合作，与西安高新区管委会等央企、国企达成深度合作，尤其是与信达地产达成轻资产型股权合作。
“2023年，在维持前两年发展的基础上，会更加注重市场拓展质量，这个质量包括要拓展优质的区域、城市、客户和项目，不以量取胜，更多是围绕着公司的发展战略和高质量发展的主题来进行市场拓展的2023年度的工作铺排。”绿城服务董事会主席杨掌法表示，2023年度，绿城服务将以市占率为关键指征，进一步聚焦到核心城市、核心客户当中。
金科丽则进一步分析，具体来看，城市聚焦将立足长三角，深耕京津冀、成渝城市群，大力拓展大湾区，各区域回到主战场，为提升重点城市市占率加码，暂停新城市的市场拓展，重点提升北京、上海、深圳等九大核心城市的市占率。
客户聚焦方面，将停止与第三方中小开发商的合作，重点达成优质国企、央企和重点城市地方城投、国投等单位的联营合作。项目则聚焦城市十大高楼、十大高物业费项目、十大专班项目，为有质量发展加码，战略性放弃部分收费单价较低、甲方资金不健康的项目以及年营收200万以下、非战略客户的项目。
利润下滑
收入提升的同时，绿城服务也出现了增收不增利的情况：期内毛利24.02亿元，同比微增3.1%；毛利率16.2%，较2021年全年18.5%下降2.3个百分点；年内净利率为4.3%，较2021年全年的7.1%下降2.8个百分点。
观点新媒体获悉，2017-2021年，绿城服务的毛利率水平都维持在17-18%附近，净利率水平则是5-7%附近。
毛利率下滑与不同板块间毛利率分化有关，园区服务及咨询服务对业绩拖累较大。
期内，分板块看，园区服务毛利率为20.8%，较2021年全年25.7%下降了4.9个百分点；咨询服务毛利率为22.7%，下降7.3个百分点。
物业服务是毛利率较低的板块，却依然是绿城服务最大的收入和毛利来源，毛利率为12.1%，疫情影响及质量提升需要导致成本投入增加，带动毛利率相应同比减少0.4个百分点；毛利率最高的是占比最低的科技服务板块，达到40.9%，同比仅下降1.9个百分点。
销售成本则大幅上升，2022年达到124.54亿元，同比增长21.7%。绿城服务方面解释称，销售成本增速高于收入增速，主要原因是受国内房地产行业环境及疫情反复影响。
绿城服务财务官夏云也分析了毛利率下降的原因：一是受地产行业行情下行影响，包括管理咨询、租售、长租公寓等和地产高度联动的板块，因为刚性成本支出，收入有所下降，造成这部分毛利率下降。二是疫情影响下，绿城服务一些线下门店和社区商业、教育、养老等业务板块的门店受到不同程度的影响，导致这部分业务毛利率有所下滑。
三是在基础物业部分加大一些成本投入来维护品牌影响力，包括项目基础设施的改善、硬件维护和重点信息化系统的投资和维护。四是软件部分，人工成本全年比2021年有20%左右的上升，主要是为新交付的项目储备一些人员，同时为了提升员工的稳定性、降低员工的流失率，对基层员工的薪酬也进行了普调。同时，在优化人才结构和引进外部管理者方面做了一些储备。
她称，以上四点结合起来造成整体毛利率暂时性下滑，但这是为长远的未来业绩提升做更好的储备。
绿城服务表示，2023年将以回款率为关键指征，完善单点成本模型，实现收入、利润、现金流的均衡增长、精益运营。
在应收账款上，全面聚焦账龄和不同的客户类型，消化存量，控制增量，原则上2023年应收账款的增速低于营收增速。成本管理上，聚焦核心的成本因子，聚焦在人力成本以收定支，人力成本的增速不超过业务的营收增速，同时实行月度的监控和监督实施。
投资上，聚焦历史复盘，聚焦整体的主业方向，设置红线，非主业不投资。在发展上，则是以市场占有率为核心，重新聚焦重点区域、重点城市和重点项目，以高质量发展为导向，同时设置拓展红线，作为从储备到交付到拓展的良性循环的基本支撑。
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