二手房成交创新高，但很多小区的房价仍在坐过山车。
4月刚开始，海潮雅园就有了第一套网签，单价在6字头。单从网签价格来看，海潮雅园最巅峰网签单价约为10万元/㎡，而最近90天成交均价仅为6.5万元/㎡。
跌幅约3.8万元/㎡，以一套约89㎡的面积计算，总价大约回调了340万。
▲海潮雅园网签数据，来源手边买房
根据中介介绍，海潮雅园10万/㎡的单价并非是个例，21年时单价站上两位数的成交房源便有2套，次年6月，还有2套房源成交单价超过9万/㎡。
对于二手房而言，10万/㎡的单价是个坎，在杭州能冲上这个价位基本都是壹号院这类集地段、品质、配套于一体的一等一的好房子。
换个角度思考，能值10万/㎡的房子基本没有短板可言，这类房子即便是行情走低也有足够强大的抗性，经得起降价浪潮的拍打。
但从目前来看，海潮雅园的成交价应该是在7万/㎡左右，价格约莫是从山顶回调到了山腰。
且从成交量来看，海潮雅园近30日成交约7套，只能算是中等水平，在现在这个“以价换量”的行情下，海潮雅园比起很多小区来说，也是属于“降得多卖得少”的那一批。
海潮雅园位于有“西湖与钱塘江之间的纽扣”之称的望江新城。西湖的底蕴、拥江发展的红利，对于望江新城而言，均唾手可得。
从购房者的角度来看，这里也是少数几个新老杭州人都较为认同的板块。
望江新城最近一次摇号是江明月朗园的收官之推，入围了3023人，整体中签率低至10.88%。
江明月朗园的加推房源中，最低总价为654万，而价格最高的则是面积约1468㎡的顶跃，总价超过1个亿，最终江明月朗园的每套房源被一一选尽，可见望江新城不缺高级购买力。
▲海潮雅园区位
海潮雅园虽然是望江新城的安置房，但其颜值堪称“安置房之最”。
笔挺的外立面、大面积的玻璃幕墙、整洁清爽的园林，图中的海潮雅园与普通商品房的区别并不是太大。
尤其是与隔壁的望江新园相比，反差之下的海潮雅园更是会让人眼前一亮。
▲海潮雅园效果图
海潮雅园之所以这么出彩，主要是因为小区是由绿城代建的，产品上更有保障，再有望江新城的地段加持，一旦办证进入二手房市场，由中介带着买家逛一逛小区，恍惚间可能确实会让人忘记其“安置房”的出身。
海潮雅园能够卖到10万/㎡高价除了前文介绍的基本硬件外，天时与人和也非常重要。
21年正值杭州的楼市“大年”，全盘跑涨的行情下，购房者想上车的欲望非常强烈。
与此同时，许多刚刚套现房产，尝到了红利后的房东往往会选择向更高能级的板块置换，而这类购房者对价格真的不敏感。
而在21年的望江新城，可选新房并不多，御品在21年年底才交付，御潮府交付更晚，海潮雅园算是板块内品相尚可的二手房了。于是，便有这么一位买家，刚卖掉了一套房子赚了不少钱，转头便把海潮雅园的单价冲到了10万/㎡。
这是天时与人和。
此外，还有一个重要因素便是钱学森学区的正式落地，为海潮雅园的成交助力了一波。
当一个有地段有学区配套，品相尚可的二手房小区，有第一套10万/㎡的成交，那么后面房源的挂牌价自然便按捺不住了。
而在如此火热行情的加持下，有第一位买家认可这个价值，那么距离第二套、第三套的成交便也不远了。
追涨的行情，人们看到的全是房子的优点，而迅速降温，成交冻结的市场，购房者们则会无限放大房子的缺点。
当下的市场，对海潮雅园的看法着重在其居住氛围上。由于海潮雅园是安置房，许多购房者认为小区的居住氛围不够纯粹，并且也会直接影响到学区生源的质量。
同时，杭州现在的名校学区越来越多。今年3月，望江新城各小区喜提“崇文学区房”。
在上城区教育局发布通告中，拟确定望江单元SC0401-A44-17、18地块小学教育服务范围，该范围包括了御潮府、御品，以及江明月朗园和海潮望月城等小区。
新交付商品房学区价值抬升，意味海潮雅园的学区优势也并不如之前那么明显。
▲海潮雅园挂牌价，左为22年，右为23年
而对于把安置房办出证的拆迁户来说，购入海潮雅园的成本并不高，所以房东们心态都很不错，哪怕行情下滑了，那把挂牌价调低一下也无妨。
从挂牌价来看，今年与去年相比，挂牌价也大幅度下调了。同时，随着御品的交付，板块内有了更多的选择，另外海潮望月城、江明月朗园所消耗的购买力也比较可观，这么看下来，就基本上断绝了海潮雅园高价成交的可能。
海潮雅园过山车式的成交价其实也是这几年杭州楼市的一个缩影，跟随着这波浪潮浮沉的人不计其数。
眼下正值二手房成交的窗口期，我们已经能够时不时地从朋友圈、买房群等各种信息渠道接收到“破纪录”的截图成交，请务必要稳住心态。
尤其是预算千万级的买家，既要买地段，也不能忽略产品本身的品质。
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