观点网 5月10日，保利发展控股集团股份有限公司召开2021年年度股东大会，审议了包括年度报告、投资计划、财务决算、利润分配等总共14项议案，同时对该公司去年和未来的经营做了总结和展望。
股东会在广州海珠区琶洲的保利发展广场举行。当天的股东会由保利发展公司董事、监事和高管、聘请的律师、以及数位股东等参与，人员来自全国各地，根据相关防疫要求，部分高管、董事通过视频参会。
今年以来，行业形势和市场环境日趋复杂。董事总经理周东利在首先进行的工作汇报环节亦对此作出总结，其称，房企们在近段时间面临着三个主要问题。
包括房地产销售的下滑，“2021年全国的商品房销售面积17.9亿平方米，销售额18.2万亿元，同比基本持平。”但主要功劳在上半年，去年下半年以来市场出现了剧烈的一些波动。“6月份以后市场下跌幅度超过了预期。”
其次是政策调控，最明显体现的地方在去年的信贷和楼市层面，“6月以来信贷政策大幅收紧。” 他表示，同期国内不少城市对限购、限售政策进行了收紧。
三是预期的压力进一步加大。周东利表示，从集中供地的土地出让情况、房价持续下滑、购房者的信心，以及房企业绩下盈利水平下降、偿债风险加剧等多个层面看，市场的的信心受到严重削弱。“多家房企出现了债券违约，工程停工、交付延期等情况。”
周东利列出数据称：“2021年前100强房企的销售金额和面积同比下降约3.2%和9%，前5的房企则下降9.8%和12.8%。”
保利发展在过去一年的表现展现出其独特的韧性。资料显示，保利发展2021年虽然合约签约面积同比下降2.23%到3333.02万平方米，签约金额则录得5349.29亿元，同比正增长达到6.38%。
只是今年第一季度，保利发展的签约金额和签约面积就仅为906.95亿元和553.87万平方米，两个数据同比下降27.02%和22.89%。
宏观经济的承压和疫情多点散发带来的不确定性，再叠加国际形势的复杂性，“今年应该是我们从事这个行业30年以来最特殊的时期。”去年新上任的集团董事长刘平说。
实际上，保利发展在这种极其困难的阶段，还是保持着一个的不错势头。“至少我们能做到跑赢竞争对手，跑赢我们自己……我们比同行（普遍的）下降幅度要小。”据了解，今年第一季度该公司的合同销售额已经重回行业前三地位。
另一方面，从整体的业务层面看，2021年保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%，实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%，归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。
这是上市15年以来，保利发展归母净利润首次出现负增长。但同时，也有相当亮眼的数据呈现，同期保利发展的毛利率依然是行业较高水平。
而今年第一季度，保利发展实现营业收入335.37亿元，同比增长33.83%，归属于上市公司股东的净利润25.31亿元，同比微涨1.18%。同期，毛利率修复至27.93%。
“应该说一季度财务报表反映的经营成果，还是以前年度我们稳健经营的体现。”刘平称，近几年公司进行了大规模的提质增效降成本控成本工作，对此也有帮助。
在传统开发模式的利润空间迅速收窄的情况下，房地产行业“制造业化”是当今相当流行的一个说法。
“房地产行业已经告别了一个高毛利的时代，这必须是所有的企业都面临的现实。”刘平称，“在这种状况下我们尽量地不断通过挖掘结构的潜力，把自己的毛利率下降控制在行业内的优秀水平。”
换句话说，保利发展接下来的投资和拿地能力将受到真正的考验。但刘平认为，保利发展过去的土地储备有一定的优势。同时，随着政府对土拍价格的期望已逐步调低，“从我们最近投的地的情况来讲，已经比前两年的利润空间要有所改善。”
最后谈到对房地产市场的预期，刘平多次提到“不确定性”影响。这是现实，但他也认为房地产作为内需仍然是一个重要的支柱产业，而且最近国内不少城市已在出台一系列的政策。而从更宏观的角度看，中国的城镇化进程还没有完全结束，仍有潜力释放。
“所以我相信房地产行业消费会迎来一个恢复，或者甚至某一个细分领域会有一些爆发式的增长。” 因此，刘平称如今的市况为“危中有机”。
总而言之，其介绍保利发展眼前最重要的事情，就是把自己的事情做好，练好内功。站在一个战略布局的前景上，等到市场的预期转变机会来临，做好充足准备就能进行及时部署。
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