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国资234亿包揽苏州首轮集中供地 回暖行情一步三回头

2022-05-11    来源:观点地产网

观点网 5月10日,为期两天的苏州2022年首轮集中供地顺利结束,15宗涉宅地块全部出让,总成交金额233.77亿元,与总起价227亿元相比,平均溢价率不足3%,其中4宗溢价出让,11宗底价成交。

本轮土拍覆盖高新区、相城区、姑苏区、工业园区、吴中区及吴江区六大区,总面积82.26万平方米,与上年第三批次相比,面积缩减过半,数量也减少了11宗。

值得一提的是,15宗地块均由央企或地方国企、城投平台摘得。尽管有美的、龙湖等10余家民企报名参投,但它们最终均选择谨慎观望。

信心铺垫

从挂牌预告到正式出让前夕,苏州这轮集中供地的相关规定经历了多次调整。

首先是此次竞买保证金比例下调至20%(2021年第二次集中供地保证金为50%,第三次集中供地保证金为30%),且对未取得国有建设用地使用权的竞买人的竞买保证金,在本次公告的全部地块网上挂牌竞价结束后5个工作日内退还,保证金不计利息。这一定程度上减轻了参拍房企的现金流压力。

苏州本次集中供地还采取了全部取消市场指导价、延长出让尾款缴付时间等措施。

同时,本次所有地块均设置了中止价和一次性报价区间,以此限制溢价上限,降低拿地成本。如工业园区旺墩路南、津梁街西地块和高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西地块就进入“一口价”环节,分别由招商蛇口及大悦城摘得。

5月8日,也就是正式出让的前一天,还有市场消息称苏州拟调整楼市政策,新房限制转让时间由3年调整为2年,二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。此外,非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

对此,上海中原分析师卢文曦对观点新媒体表示,在市场心理预期低迷的情况下,此前传出的相关政策或是为土地市场顺利交易进行铺垫,从结果来看,也没有出现流拍现象。

他进一步指出,此次提振市场信心的疗效肯定会出来,但行情复苏或许并不会直接带来V字反弹,在走出低谷之前还要一步三回头。

本月内,苏州即将发布第二批集中挂地信息,楼市复苏还有待观察。

国资承包

15宗地块的得主中,苏高新独得高新区3宗地块,总成交价33.07亿元,按容积率计算,最多可补充24.56万平方米土储。此外,天鸿伟业、木渎集团等地方国企,相城城投、太湖城投等城投平台亦各获1宗。

真正被吸引入苏的四家“外地客”则是中国铁建、招商蛇口、天健集团及大悦城,并且均非首次落子苏州。

其中,中国铁建19.73亿元竞得工业园区斜塘街道蔺谊路北、朝前路西1宗宅地,楼面价21659元/平方米,溢价率3.14%。

招商蛇口36.16亿元竞得工业园区旺墩路南、津梁街西1宗宅地,成交楼面价31046元/平方米,溢价率15%。

大悦城10.52亿元竞得高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西1宗宅地,楼面价2.5万元/平方米,溢价率12.5%。

天健集团底价30.68亿元竞得吴江东太湖度假区(太湖新城)龙河路北侧中山南路西侧地块,楼面价9383元/平方米。

四宗地块地理位置各不相同,其共同点在于周边板块新盘供应稀缺,在部分有意深耕苏州市场的房企看来,此时正是逆市拿地的良机。

据投资者向观点新媒体提及,天健管理层曾表示,当前国资房企发展面临的市场环境已不同以往。以前各地土拍中,大型民营地产商寸步不让、寸土必争,但现在民企少一点,国企多一点,市场机遇稍纵即逝,所以此时逆市拿一些项目也是正常的市场化行为。

5月10日晚,天健集团发布公告称,本次竞得苏州地块是公司持续深耕长三角城市群的重要举措,为公司发展提供优质资源保障。

与苏州去年三轮集中供地相比,本轮集中供地首次出现民企“颗粒无收”的现象。卢文曦指出,部分民企过往杠杆激进,在当前的市场环境势必有所收缩,融资收紧,市场参与度也就随之降低。

“苏州是个好地方,但这种情况下风险意识要走在前面,而不是先想着赚钱。”

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