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买投资性房产,你还要选好楼层?

2021-11-03    来源:楼面

  对于绝大多数人来说,除了第一套房子外,几乎后边所有的房子都是有很强的投资属性,即使是后期会自住,也大多数是短暂的居住。

  因为人都是一旦开始买房就不断买房、不断换房,据统计中国人平均换房周期大约在8年左右,去掉建设和装修期大约只剩下5年时间真正居住,而且这也只是平均。

  很多人更是低于这个数字。

  那么楼层怎么选,其实是一门大学问,我们来细细梳理一下。(自住也80%适配)

  过去很多开发商为了促销,为了省事,整栋楼一口价销售,先让大家以相同的价格随便选楼层,等好的楼层选完再把剩余的楼层价格适当下调清理尾货,让购房者比较容易接受。

  而这几年,这种做法已经越来越少,绝大多数都是,差异化一房一价,特别是一些纯高层无特殊景观的项目。

  也就是,中间的最贵,向上向下越来越便宜

  而这个差价是最核心的问题点,我把它分成两种情况来说:

       1 差价不大

  差价不大的结构是最常见的结构,一般是橄榄球型的价格体系,往往每个楼层的差价只有房子单价的千分之一,比如10000元/㎡的房子,每个楼层差价10几块钱。最贵的楼层跟最便宜的楼层差价200块钱。

  如果是大城市50000元/㎡的房子,最贵的楼层跟最便宜的楼层差价1000块钱,总价在10万块钱左右。

  对于这样的价格结构,其实选择中间偏上的楼层会比较好,一来是自住期间视野景观好,二是在卖二手房的时候不会被人挑楼层的毛病。

  常见的33层的楼宇,推荐选择21层-31层之间,如果27层-30层没有特殊提价,这个楼层最为推荐。

  以此类推,18层的小高层,推荐9-14楼,因为普遍15-17楼最贵,因为小高层更强调视野。

  但未来15楼所谓的黄金楼层并不会比13楼有明显的价差。

  要注意的是,如果你选的房子是这样的价格结构,顶底和5楼以下是非常不建议买的。较差的楼层在二手房交易的时候,如果市场火热可能不会被人挑刺,如果市场较冷大概率会被压价。

  此时此刻,压下来的价格部分,大概率是要比当初的低楼层和好楼层的差价高。

       2 差价大

  相反,有不少楼盘的楼层差价则是宝石型定价,也就是中间楼层几乎差价不大,可能也是千分之一的价格差,但是牵扯到顶底和特别低的楼层或者4楼、14楼、18楼之类的楼层,为了尽快卖干净回款,打出特别低的价格,有些甚至能有3-5%的价格差。

  比如近期楼面团购的南沙楼盘,有一个4楼特价房比正常楼层低了近十万元

  对于这样的价差,其实我们是非常建议投资选择中低楼层的,或者特殊数字楼层,比如刚说的4楼、14楼、18楼,有些有宗教信仰的人也会忌讳13这个数字,所以13楼有些开发商也会给出优惠,对于这样的楼层,如果给到较大优惠,其实反而是投资的最佳品。

  毕竟在二手房市场中,除了特别淡的淡市会出现业主拿楼层压价的问题,其他时间基本都是有什么买什么,毕竟二手房是孤品,不像新房。

  买卖时机、市场行情、买卖双方的心理,以及是否着急用钱、是否着急用房,对于成交价的影响很大。

  即使较差楼层被压价,当初新房的时候享受到的优惠折算进来也划算。

  因为购买成本低,挂盘价格可以更低,这在淡市更容易获得曝光和带看的机会,反而不是坏事。

       3 景观房和楼王

  很多时候,特别是南方的项目,不少都是依山依水而建。

  朝湖面江的情况很普遍,而景观出色的楼层或者楼栋大多数都会特殊定价。

  除了顶豪项目,如珠江边或者深圳湾这类的区域,大多数楼盘对于投资的角度来说,其实是不推荐的,景观房前期开发商的加价已经把红利吃尽,后期的额外溢价空间其实已经不大。

  通俗点说就是,资金成本不同,涨幅绝对值相同,反而利润更低。

  换成数字来说就是:

  3万一平的普通楼层,和4万一平的景观楼层。几年后都涨了,普通楼层涨到了4万,景观楼层涨到了5万,此时此刻,涨幅绝对值都是1万,但实际景观楼层比普通的楼层涨幅比例更小,也就是利润更低。

  而当初多多付的钱,不如把面积买大,综合收益更高。

  对于楼王项目很多也是类似的情况,仅仅是因为他在小区的正中间,或者视野最宽阔,大概率最后的涨幅比例是输过小区内当初的低价楼栋,因为整个小区的品质决定了小区的均价和天花板,而非那一栋或者那几套的景观决定。

  相反,同片区优质高的楼盘会比品质差的楼盘在未来升值更好,因为居住整体体验不同,而非只是阳台外的视野不同。

  如果你看着上边的长篇大论有点头大,就直接看这个结尾也可以。

  这篇文章梳理下来,大概就是讲:

买房时如果楼层差价小,那么一定是买中上水平的楼层,哪怕等开下一栋楼。

  如果差价大,那么反而是优选较差的楼层,只要没有其他硬伤,越是特价房越好。

  而对于高价景观楼层、楼王这类的产品,或者刚需堆里的CEO盘,如果你不是不差钱儿那种,我们的建议是最好不要碰。

  至于抖音上说房人,热炒的什么扬灰层、槽钢层、设备层,理都不用理。那些大多数都是从百度抄来的东西,翻成语音视频就成了所谓的买房知识,其实抖主都不知道原作者本来就是编的。

  总之,当你把房产定义成投资属性第一,那无论你是否自住,遵循这一套原则绝不会错。

  标签: 房产 二手房 楼盘 项目 数字

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