郑州二手房市场迎来艰难时刻。
根据房管局数据，5月之后郑州市二手房销量直线下滑，8月二手房销量仅2800套左右。但考虑到数据的滞后性，人工调研郑州贝壳8月二手房成交仅400余套，以此倒推郑州市区8月总成交量实际不超过800套。
虽然有疫情因素，但二手房市场可谓寒入骨髓。
信贷、利率、市场正在围困二手房。
卖了也拿不到钱，现在市场也不好，不如明年再卖吧。
这是相当一部分二手房卖家的心态，不如等到明年小阳春再卖房。
这一切源于2021年初，央行和银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，设置了房地产贷款占比和个人住房贷款占比的两道红线。
1、房地产贷款占比：大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。2、个人住房贷款占比：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
两道红线直接从资金的供给端给房地产企业、给开发商降杠杆。
这也是导致当下全国房贷额度紧张的核心原因，对部分银行，只有放出对应比例的其他类贷款，才能再发放一定比例的涉房类贷款。所以不单单是总额度够不够的问题，还牵扯到比例额度够不够的问题。
讲到这里，就会出现一个问题，为什么二手房相比一手房感觉额度更加紧张?由此还诞生了很多阴谋论，比如国家正在定点打压二手房。
我们之前《关于郑州楼市的灵魂对谈上》分享了目前国内房地产的宏观政策和底层逻辑，并提出了经济排雷以及实业引导的核心原因，其中还有一个细节值得特别一提。
2008年中国居民的杠杆率是18%，2020年底，中国的居民杠杆率已经超过60%，基本上翻了3倍多，这样的杠杆率已经远超全球平均线。
而在金融研究中，居民杠杆率超越65%，就直接影响到了金融体系稳定。
所以，经济排雷既有房企的排雷，也有整个社会居民高杆率的排雷，当然防止房价过快上涨，保障民生稳定，引导资金流向实业等等都是老生常谈。但是贷款集中度管理在具体执行当中，就不可避免的遭遇了“歧视”。新房销售量大、事少、甚至可以关联开发商的开发贷，业务一体化打包，等于是标准的大客户。而“个体化”的二手房显然就是小客户，银行天然的更照顾新房一些。
目前全国各大城市普遍出现的二手房贷款难都是这个原因，甚至二手房整体的贷款利率也都要比新房高。
利率和市场行情正在成为压垮郑州二手房市场的最后一根稻草。
额度紧张自然带来的是银行的卖方市场，利率不断提高。目前新房市场的房贷利率普遍上浮25%，二手房市场的房贷利率普遍上浮30%，甚至有个别银行上浮35%。简直是房贷利率的噩梦时刻，像最可怕的广州，部分银行二手房利率已经逼近7%。
刚需不停受伤，投资客在前景不明朗的前提下，高利率带来的就是高持有成本，所以这一项也暂时劝退了不少购房者。
当然最重要的是房地产风向标的变化。
1、国内房地产宏观政策的剧烈压制;
2、水灾、疫情对郑州的挫伤;
3、国内经济环境的巨大变化;以上综合导致消费意愿、购房意愿、预期都持续下滑，这无可回避，也是普遍性的市场问题。
“观望”成为当下购房市场的主旋律。
但在这样的环境下，二手房却成为行业结构的最大受害者。
相比二手房、新房成交速度快、佣金发放快。更重要的是开发商相比二手房个体卖家，更在意资金周转率而非单个项目的利润，所以新房降价更猛烈，那么在当下价格优势也更加明显。
对应的二手房交易周期长、程序繁琐、放款慢、利率高等等，导致当下几乎90%的从业者扑向新房分销。在这样的利益驱动下，二手房整个销售市场自然在渠道方受到很大的干扰，这也是二手房销售整体下滑的一大原因。
总结一下，当下郑州二手房交易正在呈现一个[僵局时刻]。
卖家就算现在割肉也拿不到钱，买家觉得利率高，市场预期也不好，还想再观望一下。第三方中介推售的积极性也不高，大部分客户都被有意引导到新房，三方博弈之下，整个二手房市场更加艰难。春江水暖鸭先知，最直观的一个表现就是二手房门店又迎来一个闭店潮，大量中介离职，这个冬天也注定比以往更加寒冷。
本文部分内容来源于郑州楼市，所述内容仅供参考，预知详情，请关注权威报道。
编辑：姜子尘
校对：小凯
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