二次递表五个月后，鲁商服务得到了想要的结果。
2021年7月，鲁商服务首次向港交所递交招股书，6个月等待期后招股书失效。
很快，鲁商服务便在2022年1月18日再次提交上市申请。
这一次在五个多月的等待之后，鲁商服务正式通过港交所上市聆讯，即将成为继银座股份和鲁商发展后，鲁商集团控股的第三家上市公司。
首次递表至今已近一年，但正如大多分拆物业上市企业，鲁商服务的上市筹备工作更早之前已经展开。
母公司策应
这家成立于2006年的公司，由原鲁商物业更名而来。经过16年的经营和发展，业务范围已扩展至山东省几乎所有地级市，以及山东省外的北京和哈尔滨。
截至2021年12月31日，鲁商服务已签约管理82个物业，已签约总建筑面积超过2620万平方米，覆盖中国的12个城市，已签约物业包括住宅小区、写字楼、商业综合体、市政设施（例如城市道路）、公寓、学校、主题小镇、医院、银行、产业园及航空基地物业。
截至2021年末，鲁商服务共有82个在管物业，在管总建筑面积约2290万平方米，其中75个已签约物业及75个在管物业位于山东省。
显然，作为一家分拆上市的本土物业企业，鲁商服务受到母公司鲁商发展业务地域上的限制，但随着上市进程推进，鲁商服务正逐渐“打开”。
目前，鲁商服务收入主要来自三大业务板块，即物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。
于往绩记录期间，鲁商服务相当部分收入来自向母公司鲁商发展集团所开发物业提供物业管理服务。
2019年、2020年及2021年，鲁商发展集团所开发物业提供的物业管理服务所得收入分别为1.78亿元、1.98亿元及2.24亿元，分别占同年度鲁商服务物业管理服务收入的约98.7%、97.0%及87.7%。
截至2019年、2020年及2021年末，来自鲁商发展集团所开发物业的在管总建筑面积分别约占鲁商服务在管总建筑面积的99.8%、76.6%及54.3%。截至2021年末，来自鲁商发展的在管物业项目为45个，对应在管总建筑面积1242.4万平方米。
于2019年、2020年及2021年，鲁商服务管理几乎所有鲁商发展集团所开发物业，但不断降低的占比也正是第三方外拓的体现。
此外，根据鲁商发展集团的发展战略，将进一步加强山东省青岛、临沂、菏泽、淄博、烟台、济宁、济南、泰安及黑龙江省哈尔滨等城市的土地储备。
据悉，鲁商发展集团此前一在扬州购买土地储备，又于2021年6月30日获得一个位于上海的项目。
在母公司发展策应下，鲁商服务或将业务拓展至山东省外更多地区。
多元化狂奔
除为住宅小区提供传统物业管理服务外，鲁商服务不断扩展服务范围，即多元化非住宅物业服务。
截至2021年12月31日，鲁商服务共管理44个非住宅物业，并已签约管理44个非住宅物业，在管总建筑面积及已签约建筑面积分别为1070万平方米及1110万平方米。
据了解，于2014年，鲁商服务迈出了与独立第三方物业开发商合作的第一步，接管了山东省一家融资租赁公司的写字楼管理。
截至2021年12月31日，鲁商服务已签约管理和已管理由独立第三方物业开发商开发的32个物业，已签约总建筑面积为1050万平方米，在管总建筑面积为950万平方米。
多元化在管物业组合也能帮助实现收入来源的多元化。
例如，鲁商服务向业主和非业主推出一系列增值服务，在实现收入来源多元化的同时，增强客户黏性。
于2019年、2020年及2021年，鲁商服务提供的社区增值服务及非业主增值服务合共分别占总收入的43.8%、49.4%及56.3%。
此外，2021年，鲁商服务通过股权转让方式，先后以1971万元、1814万元的价格获得了山东蓝岸园林工程有限公司和山东省鲁商建筑设计有限公司100%的股权。
蓝岸园林主要从事提供景观美化服务，而鲁商设计主要从事提供建筑设计服务，随着两家公司的“加入”，鲁商服务多元化业态布局也得到进一步丰富。
2021年5月28日，鲁商服务从40多家物业企业中脱颖而出，成功中标北京大兴国际机场南航基地物业管理项目，项目总面积224562.23平方米。该项目的获取，补充了鲁商服务的核心交通枢纽业态，丰富了多元化业态布局，为一体化运营城市大物业模式进一步积累经验。
按照计划，鲁商服务拟通过有机增长和战略合作、收购和投资，继续巩固在山东省的市场地位，以及扩大在北京和哈尔滨等经营所处地区的市场份额。
鲁商服务所募资金也将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合，投资技术系统及标准化业务运营以及开发技术支持社区平台，加强物业管理服务及进一步开发多元化社区增值服务以提升客户体验及满意度和用作营运资金。
根据聆讯资料集，鲁商服务致力于巩固市场地位并实现进一步扩张，具体策略则包括，通过有机增长和战略合作、收购和投资，继续巩固在山东省的市场地位，以及扩大在北京和哈尔滨等我们经营所处地区的市场份额；进一步探索与当地政府及公共实体的业务合作，以巩固在山东省的市场地位。
同时，鲁商服务计划扩大在管公共设施及公共实体写字楼的业务规模，探索与当地政府及公共实体共同成立合资企业以整合山东省的资源。
基于为物业及客户服务的经验，拟战略性地扩大服务供应，加入市政环卫服务、市政公园和活动中心管理、旧社区改造和管理、市政森林和绿地维护等市政服务。
为推进扩张计划，鲁商服务亦将有选择地收购或投资拥有互补优势或具有一定经营规模及盈利能力的物业管理公司。
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