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黄欣伟:上海真的还有第八批新房要上市?!

2022-11-30    来源:黄欣伟

距离2022年过去还有一个月,上海将推出第八批集中新房的消息和年底一样越来越近。再去分析推出的区域、楼盘、客群和限价松动,好像已经没有什么必要的,这次讨论宏观问题比中观甚至微观问题,更有价值!

一、第七批次到底卖得怎么样?

坊间关于第七批新房已经是强弩之末的说法,看来并非“人吓人”。

随便找两个标题看看:一个是【50分已成市场“香馍馍”,上海新房购房进入低积分阶段】,另一个是【10万、20万,认购不够“小筹”凑,上海楼市从“人抢房”转向“房抢人】,从紧俏时期的“一分要命”到如今第七批次50分占据上海新房的半壁江山,需求是不是转淡是一方面,但供应量持续增加导致的内卷已经是赖不掉的现实问题。

虽然“日光盘”还是有,但是个别因为限价因为一二手倒挂导致的热销,改变不了大部分销售不畅的现实,因为“小筹从曾经的50万100万到如今的10万20万”,楼市里的“谁求着谁”已经很明显了。

二、第八批,为什么还要推?

既然第七批次认购情况普遍一般,甚至部分第五第六批次项目还“放低门槛在卖&启动渠道在卖”,那么第八批为什么还要上?

一方面是大势所“逼”,今年的第八批推或者不推,看起来是前七批的动销情况决定的,但同时也是明年2023年新盘供应的排队情况决定的,看看今年前三次土拍的“欢欣鼓舞”就知道明年上市压力的绵绵不断!

另一方面站在职业经理人的立场,现在房地产求个饭碗不容易:既然业绩十有八九完不成,那么态度绝对不能再扣分了,面对年底业绩“烧烤”的压力——卖不卖得掉是运势问题,但上不上市是态度问题,所以应上尽上,其他的交给命运。

三、救市作为救心丸,为啥这次没效果?

关于管理层对楼市的态度,其实从今年二季度开始已经全面转为友好,进入三四季度说“赤膊上阵帮忙”也一点不过分:政策不断放松、利率不断降低、金融不断向房企“豁翎子”,近期更是连续有“史诗级利好”的政策排队释放,那么多“史诗”面前,购房者却一点也不“接翎子”,是不是有点不识抬举?!

其实,目前是购房最宽松的政策环境,政策支持银行支持房企支持市场支持,只是购房者的口袋不支持,今年以来因为众所周知的原因,“没有一片雪花是无辜的”,大面积的减薪裁员之下,购房者有心无力,再加上房价上涨的预期不再,所以只好——臣妾做不到呀!

再去“抠字眼”分析和猜度政策、利率、趋势都对但都没用,因为购房者没钞票没预期也就没了所谓的“比黄金还宝贵的信心”,这是楼市一呼“不”应的终极难题:连大吃大喝都省了,还怎么指望通宵排队买房呢?

不管你想或者不想,上海第八批新房都要来,虽然背后原因复杂,但强弩之末NG上年末,“八”浪会不会死在沙滩上?

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