位于南京软件大道和玉兰路附近的翠岛花城小区建成于2004年左右，小区绿化葱郁、建筑样式优美，交通便利，是宁南地区一个口碑很好的成熟楼盘。可是近期有市民向现代快报96060热线反映，翠岛花城内还有大片的土地没有开发，成为围挡中的“原生态荒地”。这样一个小区，开发商为何留着大块的土地抛荒？按照《闲置土地处置办法》，长期不开发的土地是否该被政府收回？现代快报记者近日就此展开了调查。
△翠岛花城三期空置地块航拍图
现场探访：围挡让小区有点破碎
日前，现代快报记者来到翠岛花城，从软件大道上的东南门进去，朝里面走一段就会发现，路不通了。前方和右侧都是成片的绿皮围挡，围挡看起来已经有点破旧。有些还是用铁刺围挡，上面悬挂着警示牌“刮刀锋利，禁止攀爬”。
△翠岛花城内空地周围都设置了围挡，有些还很锋利
竹韵苑4号楼、蔷薇苑5号楼、芳庭居7号楼……这些楼栋靠近围挡，而围挡弯弯曲曲，围起了从小区东南角到东北角的大部分区域。如果从玉兰路上经过，那么只能看到透过围墙伸出来的密密麻麻的树枝以及里面大片的绿树。
△空地外面大门紧锁
小区北门附近，有两扇掉漆掉色的大铁门，里面草树杂生，空地上东一块西一块的种植着玉米、洋葱之类的作物。门卫室的屋子里住着人，敲门时传出狗叫声。里面的人表示是开发公司派他看地的，其他不清楚。
△翠岛花城小区一二期多幢楼房靠近围挡，通行受阻
在小区里，记者询问了几名住户，有人表示不清楚。有一名住户则表示，听说是开发商想建18层的小高层，但是规划部门不同意，所以就一直搁置下来。大家都觉得不美观，围挡破坏了小区整体的环境。
△翠岛花城内残破的围挡
“这里就是小区一个空白点，这边是居民生活区域，那边就是鸟兽蛇虫的区域。”一名小区住户抱怨，对于围挡里的情况，大家都不清楚，平时只能叮嘱孩子不要扒拉围挡，更不要钻到里面去，以免遇到危险。
是否为闲置土地？
按照国土资源部发布的《闲置土地处置办法》，对于一般因开发商自身原因，未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门向国有建设用地使用权人按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》等相关法律，报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。
△空地内部草树杂生，还有大量的菜地
现代快报记者从中国（南京）软件谷管委会规建部了解到，翠岛花城三期剩余用地面积约61905平方米（合92.8亩）。
软件谷管委会规建部相关负责人回应现代快报记者称，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地，以及已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。
“翠岛花城只剩最后的第三期，前期开发已经大半。不能按照闲置土地处置办法对其进行回收。”这位负责人说。
△翠岛花城三期空置地块航拍图
据了解，翠岛花城小区的开发中断还有个特殊情况——开发商经过了改制。翠岛花城原本的开发商是国有的南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司，也就是俗称的“雨花大开发”。2006年，该公司改制，由南京石林集团收购，包括一二期的部分设施以及三期土地等一起打包给了石林集团。
雨花台区雨花街道办事处翠岛花城社区党总支书记周红兰说，翠岛花城空置地块的问题绵延久远，其间社区和街道都积极参与协调过，但是一波三折，总是差一口气。至今社区还在不断接到居民关于环境整洁和安全方面的反映，他们也多次向上级反映，但是这牵涉到开发商，由于没形成合力，也就无法成功推进。
翠岛花城小区业委会主任曹明对记者表示，他们也希望尽快把空置地块建设起来。小区目前有2500多户，建筑面积33万平米。开发商在做方案过程中与居民诉求有一定的矛盾，希望开发商做好解释等工作，协调各方诉求。
开发公司：想开发而开发不了
现代快报记者联系了石林集团，该集团的一位路姓副总表示，“这是成熟地块的住宅项目，我们有什么理由不开发呢？”
她说，原雨花台区城镇建设综合开发总公司改制后归属石林集团，三期的立项手续在2001到2002年间就办下来了，但是后面因多方面问题，加上技术指标对不上、各部门间协调统一等问题，导致他们想开发而开发不了。比如原规划是18层，但后来不给按照18层来建。
对于具体的情况，她不愿意多说，但是她说这跟改制前后的对接有关。“具体情况，你还是去问国土和规划部门吧。”
软件谷规建部：至少已经过三轮规划方案公示
据中国（南京）软件谷管委会规建部相关负责人介绍，2011年软件谷成立后，翠岛花城地块就移交到他们手里，翠岛花城三期至今为止经过了三轮规划方案的社会公示，但都没有取得各方的共同认可，目前还在进行新一轮方案调整优化工作。
2012年时，石林集团启动了三期项目的后续开发。当时准备按照原来的总平面规划来做方案，但是和翠岛花城出让时规定的容积率一比对，发现实际建不到原来的总平面图所设计的面积。因此石林集团就按照能够建设的面积重新做了一轮方案，并在2013年进行了规划公示。
这一轮方案主要是建设与原规划方案不一致的多元化产品。但是翠岛花城一二期业主看到方案后纷纷表示反对，认为其中局部洋房方案与一二期小高层为主的风格不匹配，两个区域放在一起，明显影响一二期的形象和定位。此外还有间距、噪音等问题。
△翠岛花城三期空置地块航拍图
2014年，石林集团又拿出第二版方案。这轮社会公示收到的反对意见小了很多，经过社区和街道开推进协调会，居民已基本认可。据介绍，这一次的方案主要是在原方案基础适当修改，小高层放在北面，南面放多层，总体上和原方案比较接近。
“但是，石林集团此后放慢了步伐。最终也没有来正式申报方案。”软件谷规建部负责人介绍，不排除翠岛三期地块是改制打包来的，当年地价很低，成本压力没那么大。而2014年房地产市场正在相对低谷，可能影响了石林集团开发的积极性。
2017年，石林集团第三次申报方案，这次方案又做了较大规模的调整。因有些楼房与一二期楼房的间距缩小，所以又有很多一二期住户站出来反对。
希望推进三期尽快建设
软件谷管委会规建部方面表示，按照他们的看法，项目方案要综合考虑周边居民诉求、城市风貌形象和地块合法开发利益，可以考虑在老的平面图基础上，按照与一二期设计风格和朝向协调的方案来做。
△翠岛花城三期空置地块航拍图
目前，企业正在对历史出让合同、改制交接细节进行进一步细化对接，同时企业也提出项目历史久远，在新项目审批中适用老审批规则的问题。在此基础上准备进行新一轮方案调整优化工作，软件谷规建部也在会同相关部门与企业一道推进相关工作。
现代快报记者了解到，实际上去年石林集团又提出，要求按照三期“原本该有”的建筑面积批准方案。言下之意，是“雨花大开发”一二期建设时透支了三期的容积率。
那么，当初石林集团和“雨花大开发”在改制时是如何交接盘账的？石林集团方面没有具体说。不过，记者了解到，作为规划部门最后一定要按照土地出让合同约定的容积率来核算整个小区建筑面积，形成闭环。一二期和三期是一个整体，而不是两个独立的项目。
" 我们还是希望这个项目尽快收尾，这也是大部分居民的愿望。" 软件谷规建部负责人表示，从法律上来说，就目前的情形，暂时没有对开发商的强制约束，但是土地不可能一直抛荒。有部分居民提出，可以在原方案基础上 " 砍层 "，即减掉一些楼层，规建部门也认为该方案可行度较高，希望各方能尽早取得一致，实际推进该空置土地开发。
（编辑 高霞）
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