「楼市内参」8月30日房产行业关键词“西安限购升级”

昨日#品质家园#快讯要点

1. 西安限购升级!落户满3年可在限购区购买2套房产
2. 住建部：1-7月全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个
3. 深圳第二批集中供地重启：溢价率调整为15%、一家企业限购3宗
4. 浙江嘉兴第二批集中供地：鸿翔联合体7.1亿获经开区商住地
5. 万科上半年营收1671亿 净利润110.5亿 转型业务增速较快
6. 泛海控股上半年归母净亏损5.4亿元，同比下降扩大至31.14%

01西安限购升级!落户满3年可在限购区购买2套房产

　　8月30日，西安市发布限购升级新政。为进一步促进房地产市场平稳健康发展发布通知主要有五点：

　　第一，扩大住房限购、限售范围

　　1、西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。西咸新区沣东新城，沣西新城高桥街道、马王街道，实施与城六区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、国际港务区、航天基地、临潼区、长安区等区域统一的限购、限售等住房销售管理政策。

　　2、西咸新区秦汉新城、泾河新城、空港新城、沣西新城钓台街道、大王街道，实施与高陵区、阎良区、鄠邑区、航空基地等区域统一的住房销售管理政策。

　　第二，强化住房限购措施

　　3、居民家庭落户满3年，方可在限购区域购买第2套商品住房。

　　4、经批准引进的E类人才，连续缴纳12个月社会保险或个人所得税，方可在限购区域购买商品住房。

　　5、夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。

　　第三，严格住宅用地出让

　　6、参加商品住宅(商住)用地竞买企业须具有房地产开发资质;同一竞买企业及其控股的各个公司，不得参与同一宗地的竞买。

　　7、加强房地产开发企业购地资金审查，对房地产开发企业的购地资金来源进行核查，确保竞买企业购地资金合法合规。

　　8、优化住宅用地出让方式，严控住宅用地溢价率，不以竞新增配建方式提高实际地价，通过多种方式确定土地出让竞得人。

　　第四，加强房地产金融管理

　　9、严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，严格审核购房人首付资金来源，防范消费贷、经营贷、信用贷等违规流入房地产市场。

　　10、引导商业银行等机构综合考虑资产负债结构、信贷政策和产业政策要求、区域二手住房成交参考价格等因素，合理发放住房贷款，切实防范房地产金融风险。

　　第五，完善住房保障体系建设，规范房地产市场秩序

　　11、加快发展保障性租赁住房;加大土地、财税、金融等政策支持力度;坚持小户型、低租金的原则。

　　12、聚焦解决房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，持续开展整治，逐步实现房地产市场秩序明显好转。

02住建部：1-7月全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个

　　8月30日，据住房和城乡建设部消息，2021年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

　　经汇总各地统计、上报情况，2021年1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个，占年度目标任务的78.2%。较6月末增加了10.7个百分点。

　　其中，开工进展较快的地区：上海(107.0%)、安徽(103.7%)、河北(100.0%)、辽宁(99.6%)、黑龙江(99.0%);开工进展较慢的地区：陕西(55.1%)、湖南(50.2%)、山西(48.2%)、海南(45.1%)、西藏(25.0%)。

03深圳第二批集中供地重启：溢价率调整为15%、一家企业限购3宗

　　8月29日，深圳22宗集体供应宅地重新挂牌，定于9月28日集中出让。该次集中供应公开挂牌出让22宗住宅用地，总土地面积约83.38公顷，其中，光明5宗、龙岗5宗、龙华4宗、宝安4宗、前海1宗、南山1宗、坪山1宗、深汕特别合作区1宗。

　　据悉，该次供地中，普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%;地块溢价率调整为15%，限全年期自持租赁住房面积;地块达到封顶后，通过公开摇号确定竞得人;同一企业最多参与3宗地块竞买。

　　另悉，此次集中出让的宗地均竞配建全年期自持租赁住房面积，出让宗地建设普通商品住房，初始配建一定比例的出售型安居型商品房，采用限地价(限15%溢价率)、限全年期自持租赁住房面积(普通商品住房面积的40%)、限住房销售均价，竞地价、竞全年期自持租赁住房面积(相应扣减普通商品住房面积)，达到全年期自持租赁住房最高限制面积后通过摇号方式确定竞得人。

　　其中，松岗宅地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于4.58万元/平方米，可售人才房平均售价不得高于2.74万元/平方米、最高售价不得高于2.88万元/平方米;前海宅地竞全年期自持租赁房，商品房毛坯限售均价下调7000元/平，之前为9.9万/平方米，本次调整为9.2万/平方米：

　　深汕合作区宅地项目建成后普通商品住房销售均价不得高于1.03万元/平方米;2块西丽、龙华观湖宅地采用“单限单竞+摇号”的办法以挂牌方式出让，当竞买人报价达到最高限制地价时，且有2个或2个以上竞买人接受最高限制地价时，通过摇号方式确定竞得人，所有接受最高限制地价的竞买人可申请参加摇号。

04浙江嘉兴第二批集中供地：鸿翔联合体7.1亿获经开区商住地

　　8月30日，浙江嘉兴市区进行第二批地块集中出让，共出让7宗涉宅地，分布在经开国际商务区，南湖区市中心、科技城板块和秀洲区高照街道、王江泾镇，总出让面积35.23万平方米，总建面67.8万平方米，总起价56.96亿元。

　　其中，经开2021-16号地块，由嘉兴市鸿远房地产开发有限公司以一轮报价7.1亿元竞得，楼面价7548.52元/平方米。据了解，该企业由鸿翔房地产有限公司及扬州市中远房产有限公司分别持股50.5%、49.5%。

　　该地块出让面积6.23万平方米，容积率1.51.计容建筑面积9.41万平方米，地块用途为商住，起价7.1亿元，楼面起价7548.52元/平方米。

05万科上半年营收1671亿净利润110.5亿转型业务增速较快

　　8月29日，万科企业股份有限公司发布了2021年半年报。中报显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元，占比94.3%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元，占比5.1%。

　　报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。在2021年度中期业绩推介会上，万科总裁祝九胜表示，这次中期业绩净利润的下降主要有三个原因：一是销售规模的增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务带来的相关影响。

　　万科房地产开发业务实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%，实现合同销售面积2191.7万平方米，同比增长5.5%;上半年合同销售金额中，住宅占86.7%，商办占9.1%，其它配套占4.2%。

　　公告披露，上半年万科获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元(权益地价总额约886.5亿元)，均价为7480元/平方米。相较于去年同期6368元/平方米的均价，上涨幅度超17%。

　　对此，祝九胜指出，地价占比不断提升是万科毛利率下降的主要原因，从2017年到2020年，地价销售占比大概上涨了17个点。而销售增长对毛利率下降的对冲是有限甚至是不足的。

　　截至报告期末，万科合并报表范围内有5377.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约7819.1亿元，较上年末分别增长9.3%和12.0%。

　　2021年一季度末，万科实现了“三道红线”都降至绿档。根据半年报披露，万科持有货币资金1952.2亿元，现金短债比为1.67倍，净负债率20.2%，剔除预收账款的资产负债率69.7%。

　　从中报来看，万科转型业务仍然保持较快的增长速度。报告期内，万科租赁住宅取得营业收入13.19亿元，同比增长25.6%，间天出租率达95%。商业开发与运营(含非并表项目)业务营业收入36.29 亿元，同比增长19.0%。其中，印力管理的商业项目营业收入24.53 亿元，同比增长21.6%。万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入13.4亿元，同比增长64%，其中高标库营业收入9.2 亿元，冷库营业收入4.2 亿元，同比均增长64%。

06泛海控股上半年归母净亏损5.4亿元，同比下降扩大至31.14%

　　8月29日，泛海控股股份有限公司发布2021年半年度报告。实现营业收入99.56亿元，同比增长82.24%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净亏损为7519.75万元，同比收窄81.84%;实现归属于上市公司股东的净亏损5.4亿元，同比下降扩大至31.14%。截至2021年6月底，泛海控股总资产约1708.20亿元，归属于上市公司股东的净资产约160.70亿元。对于上半年业绩亏损的原因，泛海控股方面表示：“由于公司计入当期损益的财务费用上升以及处置子公司亏损等原因导致投资收益下降。”

　　报告期内，境内地产板块实现营业收入40.75亿元，在公司营业收入中的比重为40.93%;其中武汉公司实现销售总收入约43.15亿元，实现总回款约42.14亿元。

　　自2014年开始，泛海控股致力于从房地产公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。目前，公司拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台。报告期内，金融板块共实现营业收入58.33亿元，占总营收的58.59%。其中，民生证券业绩表现亮眼，实现营业收入24.35亿元，同比增长56.92%，实现净利润6.19亿元，同比增长52.42%;亚太财险实现营业收入28.23亿元，同比增长6.4%，实现保费收入27.25亿元，同比增长17.81%，其中非车保费收入占比同比提升9.05个百分点。

　　值得注意的是，报告期内，泛海控股的有息负债总额明细下降，负债结构也得到了一定优化。其中资产负债率下调1.1个百分点至79.78%;期末融资余额为651.98亿元，较2020年末减少82.79亿元，降幅达11.27%;其中一年内到期的融资余额为393.11亿元，较2020年末减少56.7亿元。

　　作者：汤圆

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫