美好置业股价8连跌，市值蒸发超50亿元，野心颇大，实力欠佳

　　2021年1月29日，美好置业(股票代码“000667”)发布了2020年度业绩预告，显示其扣除非经常性损益后的净利润为负值，预计亏损4.3 -5.5亿元。

　　市值蒸发超50亿元，股价8连跌，开年不利

　　2021年1月美好置业在A股市场的表现近乎疯狂，8日连续爆跌引发投资者担忧，不乏多个跌停板。美好置业不得不于1月19日、21日、25日多次紧急发布公告稳定股价，告知投资者没有出现经营问题。

　　此外，在股价暴跌期间，企业还发布回购股份的通知。希望可以稳定股价，但依然没有奏效。股价一路狂奔，从1月14日开盘3.85元跌到1月29日收盘1.8元，美好置业市值蒸发超50亿元。

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　　持续连跌暴露出投资者对美好置业经营的并不看好。但实际上经营危机早有预兆。

　　美好置业野心颇大，经营不稳

　　2017年作为一个重要的时间节点，标志着美好置业作为传统房企向发展房屋智造一体化转型。那一年，美好置业以增资扩股方式，控股国内装配建筑专业施工企业---美好装配。但自企业转型开始，公司美好置业的净利润急转直下。至2020年前三季度，已由2017年度盈利6.47亿元转为亏损3.37亿元。

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　　企业亏损主要源于成本过高，增收不增利。企业在发展装配式建筑业务的同时，对成本没有很好进行把控，以至于连同归属于母公司所有者的净利润为负增长。从2017年至2020年三季度，归属于母公司所有者的净利润的同比增幅分别为-0.07%、-62.55%、73.12%、-288.07%。

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　　此外，公司在多元化发展业务的同时，还有意削减房地产业务的规模。自2017年开始到2020年上半年，房地产业务在营业收入中的占比呈明显下降态势，由98.67%降至81.55%。

　　房地产业务虽然缩减，但因比重大依旧决定营收情况。但其回款并不稳定。观其经营活动产生的现金流量净额，2017年为-10.33亿元，同比下降130.25%。2018年回款虽有所增加，但2019年经营活动产生的现金流量净额为3.74亿元，同比下降47.30%。预计未来房地产业务带来的利润的份额仍将不断降低，收入或将面临持续下滑风险。

　　“莽夫”般的投资布局，投资理财面临亏损

　　而值得一提的是，美好置业在经营未见稳定的情况下，其投资行为却显得格外激进。在没有稳定回款作为后盾的前提下，美好置业加大对装配式建筑业务的投资。然而，经营活动产生的现金流量净额与投资活动产生的现金流量净额相差巨大。在2017年-2019年期间，经营活动产生的现金流量净额分别为-10.33亿元、7.1亿元、3.74亿元;投资活动产生的现金流量净额分别为-2.92亿元、-10.28亿元、-15.87亿元。

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　　战略转型未能盈利，投资行为又如此激进。2020年三季度，投资活动产生的现金流量净额虽有所收敛，但依旧为负，为-4.50亿元。

　　2021年，如此激进的投资行或仍将持续。据2021年1月22日美好置业发布的公告显示，美好置业控股股东目前正在策划与公司产业链相关的重大交易事项，具体涉及物业服务或建筑行业，尚有不确定因素。本次交易虽具有不确定性，但如此经营方式，公司资金情况却不容乐观。

　　此外，美好置业在疯狂进行装配式建筑业务布局时，不忘将闲置资金购买理财。但在2021年1月3日和16日分别到期的3款理财产品现已发生了亏损，预计损失约1.8亿元，亏损占本金比重约为52.17%。

　　3款理财产品的本金合计为3.45亿元，分别为美好置业于2018年1月4和17日购买的“泰舜优选2期私募证券投资基金”1.8亿元、“长安信托——稳健190号债券投资集合资金信托计划”0.9亿元、“千为10号私募投资基金”0.75亿元。

　　知名地产分析师严跃进表示，企业将闲置资金进行理财，其行为类似于炒股。理财行为暴露出企业比较懒惰，试图通过理财带来可观收益。而理财亏损，在某种程度上也易令投资者否定企业管理层的经营能力。

　　“融资危机”，2020年度业绩亏损

　　美好置业持续加码房屋智造。作为对资金需求量要求巨大的业务，其融资规模逐年攀升，筹资活动现金流入与流出缺口逐渐显现，在2019年达峰值。2019年筹资活动产生的现金流量净额为16.8亿元。

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　　在巨大的融资规模缺口下，暗含了巨大的债务危机。美好置业在2019年底的融资余额为77.08亿元，其中暗示2021年需将还款金额为36.25亿元。从2020年三季度财报显示，美好置业短期借款、应付票据及一年内到期的非流动资产合计余额为34.72亿元，而货币资金余额仅为17.51亿元不足以覆盖短期债务。现金短债比为0.5045小于一倍，踩中红线。

　　从融资渠道上看，美好置业主要依赖银行贷款和非银行类贷款方式进行融资。截止至2020年6月30日，银行贷款和非银行类贷款融资的利率分别在5.39%-7.5%之间和10.5%-13.5%之间，分别占融资余额的44.65%和38.48%。

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　　前期高息发债置业，如今资金不足，经营遇困。美好置业在2020年12月急忙开启“卖卖卖”变现模式。转让全资子公司合肥名流置业有限公司、安徽东磁投资有限公司和东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司100%股权。

　　本次“卖卖卖”美好置业虽取得约9亿元的投资收益，但依旧扭转不了其经营不善的局面。在2021年1月29日公司公示的2020年度业绩预告中显示，扣除非经常性损益后的净利润，预计亏损4.3 -5.5亿元。值得注意的是，本次转让的3家子公司均拥有土地储备，美好置业房地产业务或将进一步收缩。

　　2021年对美好置业而言，充满 “危机”，野心颇大，实力欠佳，容易令其顾此失彼。